マンションの空室が長期間埋まらず、毎月の収支がマイナスになっている状況は、不動産オーナーにとって深刻な悩みです。
特に繁忙期である1月から3月に入居者が決まらなかった場合、「このまま持ち続けて大丈夫なのか」と不安が一気に現実味を帯びてきます。
空室が続く原因は、立地や家賃設定だけではありません。管理会社の募集力や対応の差によって、同じ条件の物件でも「決まる物件」と「決まらない物件」に分かれることがあります。
実際、入居者募集や管理業務の質は入居率に影響しやすく、管理会社の動き方ひとつで空室期間が変わるケースも少なくありません。
この記事では、マンションが空室だらけになる原因を整理したうえで、管理会社の問題を見極めるチェックポイントと、優先順位をつけた改善策を解説します。入居率の改善と収支の立て直しに向けて、今日から取れる手を一緒に確認していきましょう。
この記事でわかること
この記事を読むことで、空室問題を解決するために必要な知識と具体的なアクションがすべて理解できます。以下の内容を網羅的に解説していきます。
まず、マンションが空室だらけになる主な原因について、立地・家賃・設備・管理の4つの観点から詳しく分析します。次に、空室が埋まらない物件に共通する特徴を挙げ、ご自身の物件に当てはまる問題点がないかを確認できるようにします。
さらに、管理会社の問題を見極めるためのチェックポイントを具体的に示し、今の管理会社で本当に良いのかを判断する基準をお伝えします。そのうえで、空室だらけのマンションを改善するための対策を優先順位をつけて解説します。最後に、管理会社を変更したことで入居率が改善した実際の事例と、変更時の手続きや注意点についても紹介します。
マンションが空室だらけになる主な原因
空室が長期化する原因は複合的であり、一つの要因だけで説明できることはほとんどありません。ここでは、空室問題を引き起こす代表的な4つの原因について詳しく見ていきます。
原因を正確に把握することが、効果的な対策を講じるための第一歩です。ご自身の物件がどの原因に該当するかを確認しながら読み進めてください。
立地・家賃設定の問題
空室問題を考える際に、まず確認すべきなのが立地と家賃設定の適正さです。駅からの距離や周辺環境、そして相場に見合った家賃設定は、入居者が物件を選ぶ際の最重要項目となります。立地は変えられませんが、家賃設定は見直すことができるため、ここに問題がある場合は比較的早期に改善が可能です。
立地は変えられませんが、立地条件は問い合わせ数や内見数に直結しやすい要素です。
特に駅から距離がある物件は、同条件の競合が多いエリアほど不利になりやすく、募集条件や見せ方の工夫が必要になります。
実際の賃貸市場でも、立地条件によって反響数や成約スピードに差が出ることは珍しくなく、条件次第では家賃を下げても決まらないケースも見られます。
家賃設定については、周辺相場との比較が重要です。同じエリア、同じ築年数、同じ間取りの物件と比較して、明らかに高い家賃設定になっていないかを確認する必要があります。不動産ポータルサイトを活用すれば、競合物件の家賃相場は簡単に調べることができます。
ただし、家賃を下げることだけが解決策ではありません。家賃を下げても入居者の質が低下するリスクがあるため、まずは他の原因がないかを確認したうえで、家賃見直しの判断をすることが大切です。
建物・設備の老朽化
築年数が経過した物件では、建物や設備の老朽化が空室の原因となることがあります。外観の印象や室内設備の古さは、入居希望者の判断に大きな影響を与えます。特に競合物件が多いエリアでは、設備の新しさが入居決定の決め手になることも少なくありません。
入居者が物件を選ぶときは、「生活がすぐ快適に始められるか」が意外と重視されます。たとえば、エアコン・インターネット環境・宅配ボックス・モニター付きインターホンなどは、内見前の段階で比較されやすい設備です。
こうした設備は各種調査でも重視項目として挙がっており（国土交通省資料など）、不足していると検討対象から外れることがあります。
また、水回り設備の古さも入居希望者の印象を大きく左右します。キッチンや浴室、トイレの設備が20年以上前のままという場合、内見時に敬遠されることが多くなります。清潔感があっても、設備自体の古さが目立つと成約率は下がる傾向にあります。
ただし、設備投資にはコストがかかるため、すべてを新しくすれば良いというわけではありません。投資対効果を見極め、優先順位をつけて対策を講じることが重要です。この点については後ほど詳しく解説します。
管理会社の対応不足
空室問題の原因として見落とされがちなのが、管理会社の対応不足です。管理会社が入居者募集に積極的でなかったり、内見時の対応が不十分だったりすると、どれだけ良い物件でも空室は埋まりません。実際、管理会社を変更しただけで入居率が劇的に改善したという事例は数多く存在します。
賃貸不動産経営管理士協議会が実施した調査では、オーナーが管理会社に不満を感じる理由として「報告がない・遅い」「提案がない」「対応が消極的」といった項目が上位に挙げられています。管理会社に任せきりにしていると、知らないうちに機会損失が発生している可能性があるのです。
管理会社の対応不足は、具体的にいくつかのパターンに分けられます。まず、入居者募集の広告掲載が不十分なケースです。ポータルサイトへの掲載が遅れたり、写真の質が低かったりすると、そもそも問い合わせが来ません。次に、問い合わせへの対応が遅いケースです。入居希望者は複数の物件を比較検討しているため、対応が遅いと他の物件に決めてしまいます。
さらに、内見時の対応も重要です。管理会社のスタッフが物件の魅力を適切に伝えられなかったり、内見の日程調整に時間がかかったりすると、成約率は大きく下がります。管理会社の対応力は、空室対策において非常に重要な要素なのです。
入居者募集活動の弱さ
入居者募集活動の弱さは、管理会社の対応不足と密接に関連していますが、別の観点からも考える必要があります。募集条件の設定や広告の見せ方、仲介業者への情報提供など、募集活動には様々な要素が関わっています。これらのどこかに問題があると、空室は長期化します。
不動産流通経営協会の調査によれば、入居者の約8割が不動産ポータルサイトを利用して物件を探しています。つまり、ポータルサイトでの見せ方が入居者獲得の成否を大きく左右するのです。掲載されている写真の質、物件紹介文の内容、設備情報の詳しさなどが、問い合わせ数に直結します。
また、仲介業者との関係性も重要です。管理会社が仲介業者に対して積極的に物件情報を提供し、紹介を依頼しているかどうかで、入居者が見つかるスピードは大きく変わります。仲介業者にとって紹介しやすい物件条件を整えることも、募集活動の一環です。
募集条件についても見直しが必要な場合があります。敷金・礼金の設定、ペット可否、外国人入居の可否など、条件を緩和することで入居者の間口が広がることがあります。ただし、条件緩和にはリスクも伴うため、慎重な判断が求められます。
空室が埋まらないマンションに共通する特徴
空室が長期化している物件には、いくつかの共通する特徴があります。これらの特徴を把握することで、ご自身の物件の問題点を客観的に把握することができます。
ここでは、特に多く見られる3つの特徴について詳しく解説します。当てはまる項目がある場合は、早急な対策が必要です。
内見はあるのに成約しない物件
内見の申し込みはあるのに、なかなか成約に至らない物件があります。このような場合、物件自体の問題というよりも、内見時の印象や対応に課題があることが多いです。内見は入居決定の最終関門であり、ここでの印象が成否を分けます。
内見時に成約しない原因として最も多いのが、室内の清掃状態の悪さです。退去後のクリーニングが不十分だったり、長期空室で埃が溜まっていたりすると、入居希望者は良い印象を持ちません。管理会社が定期的に換気や簡易清掃を行っているかどうかは、成約率に大きく影響します。
また、室内の臭いも見落とされがちなポイントです。長期間締め切られた部屋は独特の臭いがこもりやすく、入居希望者が不快感を覚える原因となります。定期的な換気と消臭対策が必要です。
さらに、内見時の管理会社スタッフの対応も重要です。物件の魅力を積極的にアピールできているか、入居希望者の質問に適切に答えられているか、周辺環境の情報を提供できているかなど、対応の質が成約率を左右します。内見はあるのに決まらない場合は、管理会社の内見対応を確認することをお勧めします。
繁忙期でも決まらない物件
賃貸市場には繁忙期と閑散期があり、1月から3月は最も入居者が動く時期です。この繁忙期に入居者が決まらない物件は、何らかの深刻な問題を抱えている可能性が高いといえます。繁忙期を逃すと、次の繁忙期までさらに長期の空室が続くことになります。
全国賃貸住宅新聞のデータによれば、年間の入居申し込みの約4割が1月から3月に集中しています。この時期は入居希望者の選択肢も多いですが、同時に物件を探している人の数も圧倒的に多いため、適正な条件であれば入居者は見つかりやすい時期です。
繁忙期でも決まらない原因としては、まず家賃が相場より高い可能性が考えられます。入居希望者は複数の物件を比較検討しているため、条件が同じなら家賃が安い方を選びます。繁忙期に決まらない場合は、家賃の見直しを真剣に検討すべきです。
また、募集活動が十分に行われていない可能性もあります。繁忙期は仲介業者も忙しく、すべての物件を同じように紹介できるわけではありません。管理会社が積極的に情報発信し、仲介業者に働きかけているかどうかが重要になります。繁忙期に決まらなかった場合は、管理会社の募集活動を見直す必要があります。
共用部の清掃・管理が行き届いていない物件
共用部の状態は、物件の第一印象を大きく左右します。エントランス、廊下、階段、駐輪場、ゴミ置き場などの清掃が行き届いていないと、入居希望者は「管理が杜撰な物件」という印象を持ちます。これは成約率の低下に直結する問題です。
不動産情報サイトが実施したアンケート調査によれば、入居者が物件選びで重視する項目として「共用部の清潔さ」は上位に入っています。特に女性入居者はこの点を重視する傾向が強く、共用部の状態が悪いと検討対象から外されてしまうことが多いです。
共用部の管理状態が悪い原因としては、管理会社の清掃業務が不十分であることが挙げられます。契約上は定期清掃が含まれていても、実際には形式的な清掃しか行われていないケースがあります。オーナー自身が現地を訪れて、清掃状態を確認することが重要です。
また、既存入居者のマナーが悪く、共用部が汚れやすい環境になっている場合もあります。ゴミの分別ルールが守られていなかったり、私物が放置されていたりすると、物件全体の印象が悪くなります。このような場合は、入居者への注意喚起や管理体制の強化が必要です。共用部の管理は、管理会社の実力を測るバロメーターともいえます。
管理会社の問題を見極めるチェックポイント
管理会社の対応が空室問題の原因となっているケースは少なくありません。しかし、管理会社の対応が良いか悪いかを判断する基準がわからないという方も多いのではないでしょうか。
ここでは、管理会社の問題を見極めるための具体的なチェックポイントを3つの観点から解説します。これらの項目を確認することで、管理会社変更の判断材料とすることができます。
報告頻度と提案内容の質
管理会社からの報告頻度と、その内容の質は、管理会社の姿勢を判断する重要な指標です。定期的な報告がない、報告があっても形式的な内容に終始している場合は、管理会社の対応に問題がある可能性が高いといえます。
優良な管理会社は、少なくとも月に1回は空室状況や募集活動の報告を行います。報告内容には、問い合わせ件数、内見件数、申し込み状況などの具体的な数字が含まれているべきです。「入居者募集中です」という報告だけで具体的な数字がない場合は、実際にどの程度の活動が行われているか不明です。
また、報告とともに改善提案があるかどうかも重要なポイントです。空室が続いている場合、家賃の見直しや設備投資の提案、募集条件の変更など、何らかの対策を提案してくるのが本来の管理会社の役割です。何の提案もなく現状維持を続ける管理会社は、オーナーの利益を最優先に考えているとはいえません。
賃貸住宅管理業法の施行により、管理業者には一定の報告義務が課されています。しかし、法律上の最低限の報告だけでなく、オーナーにとって有益な情報提供や提案を行っているかどうかが、管理会社の質を判断する基準となります。報告頻度が少ない、提案がないという場合は、管理会社の変更を検討する価値があります。
入居者募集への積極性
入居者募集への積極性は、管理会社を評価するうえで最も重要なポイントです。空室を埋めることは管理会社の最重要業務の一つであり、ここに消極的な管理会社はオーナーにとって大きなマイナスとなります。
入居者募集への積極性を判断する指標として、まず不動産ポータルサイトへの掲載状況を確認しましょう。主要なポータルサイトに掲載されているか、掲載されている場合は写真の質や物件情報の充実度はどうか、更新頻度はどの程度かなどをチェックします。自分の物件を検索してみて、他の競合物件と比較することで、管理会社の取り組み姿勢がわかります。
次に、仲介業者へのアプローチを確認します。管理会社が他の仲介業者に対して積極的に物件を紹介しているかどうかは、入居者募集の成否に大きく影響します。「客付け」を自社だけで行おうとする管理会社よりも、他社とも連携して幅広く募集をかける管理会社の方が、早期に入居者が見つかる傾向にあります。
また、募集条件の見直し提案があるかどうかも重要です。空室が続いている場合、敷金・礼金の見直しやフリーレントの導入、ペット可への変更など、様々な対策が考えられます。これらの提案がない管理会社は、入居者募集に対する熱意が不足しているといわざるを得ません。積極的に改善提案を行う管理会社を選ぶことが、空室対策の第一歩です。
現場対応・内見時の印象
管理会社の評価において、現場対応や内見時の印象は見落とされがちですが、非常に重要なチェックポイントです。書類上の対応が良くても、実際の現場対応が不十分では意味がありません。機会があれば、自分自身が入居希望者を装って内見を依頼してみることも有効です。
内見時の対応で確認すべき点として、まず内見日程の調整がスムーズかどうかがあります。入居希望者から内見の申し込みがあった場合、どれだけ迅速に対応できるかが成約率に影響します。「来週以降でお願いします」というような対応では、入居希望者は他の物件に決めてしまう可能性があります。
次に、内見時のスタッフの対応を確認します。物件の魅力をしっかり説明できているか、入居希望者の質問に適切に答えられているか、周辺環境の情報を提供できているかなどがポイントです。ただ鍵を開けて室内を見せるだけでは、成約にはつながりにくいです。
また、共用部や室内の清掃状態も、管理会社の現場対応の質を示す指標です。空室の部屋が埃だらけだったり、共用部にゴミが落ちていたりする場合は、管理会社の対応に問題があります。現場の状態は管理会社の姿勢を如実に表すものです。定期的に現地を訪問し、管理状態を確認することをお勧めします。
空室だらけのマンションを改善する対策
空室問題の原因を把握したら、次は具体的な対策を講じる段階です。対策には様々な選択肢がありますが、すべてを同時に実施することは難しいため、優先順位をつけて取り組むことが重要です。
ここでは、効果が高く実施しやすい対策から順に解説します。コストと効果のバランスを考慮しながら、ご自身の状況に合った対策を選んでください。
家賃・入居条件の見直し
空室対策として最も即効性があるのが、家賃や入居条件の見直しです。家賃が相場より高い場合は、適正な水準に下げることで問い合わせ数が増加します。入居条件の緩和も、入居者の間口を広げる効果的な手段です。
家賃の見直しにあたっては、まず周辺の競合物件の家賃相場を調査します。不動産ポータルサイトで同じエリア、同じ築年数、同じ間取りの物件を検索し、相場観を把握しましょう。相場より明らかに高い場合は、家賃を下げることで入居者が見つかりやすくなります。
ただし、家賃を下げることには慎重になるべき側面もあります。一度下げた家賃は簡単には上げられないため、長期的な収益に影響します。また、家賃を大幅に下げると入居者の質が低下するリスクもあります。まずは敷金・礼金の見直しやフリーレントの導入など、家賃以外の条件で調整することを検討しましょう。
入居条件の緩和も効果的な対策です。ペット可への変更、外国人入居の受け入れ、高齢者への対応など、条件を緩和することで入居希望者の幅が広がります。ただし、条件緩和にはリスクも伴うため、管理体制の強化とセットで検討することが重要です。条件変更については、管理会社と十分に相談したうえで判断しましょう。
設備投資とリフォームの優先順位
設備投資やリフォームは、物件の競争力を高める有効な手段です。しかし、コストがかかるため、投資対効果を見極めて優先順位をつけることが重要です。すべてを新しくする必要はなく、効果の高い箇所に絞って投資することが賢明です。
投資効果が高い設備として、まずインターネット環境の整備が挙げられます。無料Wi-Fiや光回線の導入は、比較的低コストで実施でき、入居者満足度を大きく向上させます。特に単身者向け物件では、インターネット環境が入居決定の決め手になることも多いです。
次に、エアコンの設置・交換も効果的です。エアコンがない物件やエアコンが古い物件は、それだけで検討対象から外されることがあります。新品のエアコンを設置することで、物件の印象が大きく改善します。
水回りのリフォームは効果が高い反面、コストも高くなります。トイレの交換、洗面台の交換、キッチンの入れ替えなどは、数十万円から100万円以上の投資が必要です。築年数が浅く、他の物件との競争が激しいエリアでは効果的ですが、築年数が古い物件では投資回収が難しい場合もあります。専門家に相談しながら、費用対効果を慎重に見極めましょう。
管理会社の変更による入居率改善
管理会社の対応に問題がある場合、管理会社を変更することで入居率が劇的に改善するケースがあります。物件自体に問題がなくても、管理会社の募集力や対応力が不足していれば空室は解消しません。管理会社変更は、最も効果的な空室対策の一つです。
管理会社を変更するメリットとして、まず入居者募集のノウハウが変わることが挙げられます。新しい管理会社は、新鮮な視点で物件の強みを分析し、効果的な募集戦略を提案してくれます。これまで活用されていなかった募集チャネルを開拓することで、問い合わせ数が増加することもあります。
また、管理会社変更により管理の質が向上することも期待できます。清掃状態の改善、入居者対応の質の向上、共用部の管理強化など、日常的な管理業務の質が上がることで、既存入居者の満足度も高まります。入居者の退去を防ぐことも、空室対策の重要な要素です。
管理会社を変更する際は、複数の管理会社を比較検討することが重要です。管理手数料だけでなく、募集力、対応力、実績などを総合的に評価しましょう。管理会社変更に不安を感じる方も多いですが、手続き自体は管理会社がサポートしてくれるため、思ったよりもスムーズに進むことが多いです。現状維持を続けるリスクと、変更によるメリットを比較して判断してください。
定額制管理サービスの活用
近年、賃貸管理の選択肢として「定額制管理サービス」に注目が集まっています。従来は家賃の5％前後を管理手数料として支払うケースが一般的でしたが、定額制では月額固定の料金で管理を依頼できる仕組みとなっています。費用が分かりやすく、管理品質が安定しやすい点が特徴です。
定額制管理サービスの大きなメリットは、管理コストを事前に把握しやすいことです。家賃の増減に左右されず管理費用が一定のため、収支計画が立てやすくなります。特に複数の物件を所有しているオーナーにとっては、長期的なコスト管理がしやすくなるでしょう。
また、定額制サービスでは、管理業務の範囲や対応内容があらかじめ整理されており、プランごとにサービス内容を選べるケースも見られます。こうした仕組みは、管理会社との認識のずれを防ぎやすいというメリットがあります。
さらに、募集や報告、問い合わせ対応などにITツールを活用し、報告のデジタル化や迅速な対応体制を整えている管理会社も増えています。管理会社を検討する際は、料金体系だけでなく、こうした運用体制や対応姿勢も含めて比較し、自分の運用スタイルに合った管理形態を選ぶことが重要です。
管理会社を変えたら入居率が改善した事例
管理会社変更の効果を具体的にイメージしていただくため、実際に入居率が改善した事例を紹介します。管理会社を変えることへの不安を感じている方も多いと思いますが、実際に成功しているオーナーは数多くいます。
ここでは、長期空室から満室経営へ転換したケースと、管理会社変更の具体的な手続きについて解説します。
長期空室から満室経営へ転換したケース
都内で築15年のワンルームマンションを5戸所有するAさんは、3戸が1年以上空室という状態が続いていました。管理会社からは「この立地では仕方がない」という説明を受けていましたが、同じエリアの他の物件は入居者がいる状況でした。疑問を感じたAさんは、管理会社の変更を決断しました。
新しい管理会社に変更後、まず行われたのが物件の徹底的な調査と募集戦略の見直しでした。新しい管理会社は、室内写真の撮り直し、物件紹介文の刷新、適正家賃の再設定を提案しました。また、複数のポータルサイトへの掲載と仲介業者への積極的なアプローチを開始しました。
その結果、管理会社変更から2ヶ月で2戸に申し込みがあり、3ヶ月後には3戸すべてに入居者が決まりました。Aさんは「同じ物件なのにこれほど違うとは思わなかった」と振り返っています。変更前の管理会社では、募集活動が形式的なものに終始しており、本来の入居者募集が行われていなかったことがわかりました。
この事例からわかるように、管理会社の対応次第で空室状況は大きく変わります。「立地の問題」「築年数の問題」と言われている場合でも、実際には管理会社の募集力の問題であるケースは少なくありません。空室が続いている場合は、管理会社の変更を真剣に検討する価値があります。
管理会社変更の手続きと注意点
管理会社を変更する際は、事前に流れを把握しておけば、オーナーや入居者に大きな負担がかかることはほとんどありません。
まずは新しい管理会社を選定します。管理手数料だけでなく、募集力や対応力、実績などを比較し、信頼できる会社を選ぶことが重要です。可能であれば担当者と直接話をして、対応姿勢も確認しましょう。
管理会社が決まったら、現在の管理会社へ解約の通知を行います。契約書には解約予告期間（1〜3ヶ月程度）が定められていることが多いため、事前に確認しておきましょう。
その後、鍵や契約書類などの引き継ぎは基本的に新旧の管理会社間で行われます。オーナーが細かく動く場面は少なく、必要な確認のみ対応すれば問題ありません。
また、入居者への通知や家賃振込先の変更案内なども、新しい管理会社がサポートしてくれます。スムーズな引き継ぎのためにも、最初の管理会社選びが最も重要なポイントといえるでしょう。
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まとめ
マンションが空室だらけになる原因は、立地や家賃設定、建物の老朽化だけではありません。管理会社の対応不足や入居者募集活動の弱さが根本的な原因となっているケースが非常に多いのです。空室が長期化している場合は、まず管理会社の対応を見直すことから始めることをお勧めします。
管理会社の問題を見極めるポイントとして、報告頻度と提案内容の質、入居者募集への積極性、現場対応の印象などを確認しましょう。これらに問題がある場合は、管理会社の変更を検討する価値があります。実際に管理会社を変更したことで、長期空室から満室経営へと転換したオーナーは数多く存在します。
空室対策には、家賃や入居条件の見直し、設備投資やリフォーム、管理会社の変更など様々な選択肢があります。それぞれの対策には効果とコストが異なるため、優先順位をつけて取り組むことが重要です。特に、管理会社の変更は比較的低コストで高い効果が期待できる対策です。
現在の管理会社に不満を感じている方、空室が続いて収益が悪化している方は、この機会に管理会社の見直しを検討してみてください。適切な管理会社と出会うことで、安定した賃貸経営を実現し、将来の資産価値を守ることができます。管理会社の変更は決して難しい手続きではありません。まずは複数の管理会社に相談することから始めてみてはいかがでしょうか。