賃貸物件の空室が長期化すると、家賃収入が止まる一方でローン返済や管理費は発生し続け、キャッシュフローへの影響は避けられません。とはいえ、管理会社から「空室対策にはリフォームが必要」と言われても、本当にリフォームが原因なのか、どこまで直すべきか、投資として回収できるのかが見えないまま進めるのは危険です。
本記事では、空室対策リフォームを「やる・やらない」から判断できるように、優先順位の付け方や費用相場、投資回収の考え方を具体的に解説します。さらに、リフォーム前に必ず確認したい募集条件や仲介力、競合比較のポイントも整理し、オーナーが納得して意思決定できる基準を提供します。
この記事でわかること
本記事を読むことで、空室対策としてリフォームが本当に必要かどうかを見極める判断基準が整理できます。また、費用対効果が高いリフォーム箇所と、予算に応じた優先順位の付け方も明確になります。さらに、主要なリフォームの費用相場を把握することで、管理会社や業者から提示された見積もりが適正かどうか判断しやすくなります。
加えて、家賃アップや空室期間短縮を踏まえた投資回収期間の計算方法も理解できるため、感覚ではなく数字に基づいた投資判断が可能になります。あわせて、活用できる補助金・助成金についても、制度の概要だけでなく情報収集の進め方や注意点まで押さえられる構成です。
空室対策リフォームの基本
空室対策としてリフォームを検討する前に、まずはリフォームの基本的な役割と効果を正しく理解しておくことが重要です。リフォームは万能な解決策ではなく、物件の状況や市場環境によって効果が大きく異なります。
この章では、空室対策におけるリフォームの位置づけと、リノベーションとの違い、そしてリフォームが効果的な物件の特徴について解説します。自分の物件にリフォームが必要かどうかを判断するための基礎知識として、しっかり押さえておきましょう。
空室対策としてのリフォームの役割
リフォームは空室対策の選択肢の一つであり、物件の競争力を高めて入居者に選ばれる環境を整えることが目的です。築年数が経過した物件では、設備の老朽化や内装の劣化により、同エリアの競合物件と比較して魅力が低下していることがあります。このような場合、リフォームによって物件の価値を回復させることで、入居希望者の関心を引きやすくなります。
リフォームが効果を発揮する理由の一つは、入居者が物件を選ぶ際に「設備」と「内装の状態」を重視しやすい点にあります。中でも水回りは毎日使う場所で、清潔感や古さが目に入りやすいため、内見時の評価や入居判断に直結しやすい傾向があります。つまり、適切な箇所をリフォームできれば、入居者のニーズに合った物件として選ばれやすくなる可能性があります。
具体的な例として、築25年のワンルームマンションで3点ユニットバスを分離した事例があります。工事費用は約80万円でしたが、リフォーム後すぐに入居が決まり、家賃も5,000円アップしました。このように、入居者が求める設備を導入することで、空室期間の短縮と家賃維持を同時に実現できる場合があります。
ただし、リフォームだけで必ず空室が解消するわけではありません。募集条件や管理会社の仲介力など、他の要因も空室の原因となりうるため、リフォームはあくまで総合的な空室対策の一環として位置づける必要があります。
リフォームとリノベーションの違い
リフォームとリノベーションは混同されやすい言葉ですが、工事の規模や目的に明確な違いがあります。リフォームは「原状回復」を基本とし、老朽化した設備や内装を新しいものに交換・修繕する工事を指します。一方、リノベーションは「価値向上」を目的とし、間取り変更や機能追加など、物件の性能を従来以上に高める大規模な工事を意味します。
この違いを理解することが重要な理由は、投資判断に直結するからです。リフォームは比較的低コストで実施でき、投資回収期間も短くなる傾向があります。これに対して、リノベーションは高額な費用がかかる分、家賃アップ幅も大きくなる可能性がありますが、投資回収には長い期間を要します。
例えば、古くなった壁紙を張り替えるのはリフォームです。費用は6畳の部屋で4万円から6万円程度で済みます。一方、1Kの間取りを広いワンルームに変更する工事はリノベーションに該当し、100万円以上の費用がかかることもあります。
空室対策においては、まずリフォームで費用対効果の高い箇所から手をつけ、それでも改善しない場合にリノベーションを検討するという段階的なアプローチが合理的です。いきなり大規模なリノベーションに踏み切ると、投資回収が困難になるリスクがあります。
リフォームが効果的な物件の特徴
すべての空室物件にリフォームが有効というわけではありません。リフォームが効果を発揮しやすい物件には、いくつかの共通した特徴があります。これらの特徴を把握することで、自分の物件にリフォームが必要かどうかを客観的に判断できます。
リフォームが効果的な物件の第一の特徴は、立地条件が良好であることです。駅から徒歩10分以内、周辺に商業施設や学校があるなど、基本的な住環境が整っている物件は、設備や内装を改善すれば入居者が決まりやすくなります。立地が悪い物件の場合、リフォームをしても根本的な魅力向上には限界があります。
具体的には、最寄り駅から徒歩15分以上かかる物件や、周辺に生活利便施設がない物件では、リフォームよりも家賃設定の見直しや募集条件の緩和を優先すべきケースが多いです。逆に、立地は良いのに築年数による設備の古さで敬遠されている物件は、リフォームの効果が出やすいといえます。
第二の特徴は、競合物件と比較して明らかに設備が劣っている点があることです。同じエリア・同じ家賃帯の物件と比べて、エアコンが古い、独立洗面台がない、モニター付きインターホンがないなど、具体的な差がある場合は、その箇所をリフォームすることで競争力を回復できます。
空室対策リフォームの前に確認すべきこと
リフォームを実施する前に、必ず確認しておくべきポイントがあります。空室の原因がリフォームだけで解決できる問題なのか、それとも他の要因が影響しているのかを見極めることが、無駄な投資を避けるために不可欠です。
この章では、空室の本当の原因を特定する方法と、管理会社の募集力・仲介力をチェックする視点について解説します。管理会社の提案を鵜呑みにせず、オーナー自身が判断できるようになることで、賃貸経営の主導権を取り戻せます。
空室の本当の原因を見極める
空室が発生したとき、真っ先にリフォームを考えるのは早計です。空室の原因は大きく分けて「物件の問題」「募集条件の問題」「仲介活動の問題」の3つに分類されます。リフォームで解決できるのは物件の問題だけであり、他の2つが原因の場合はいくらリフォームしても効果は限定的です。
物件の問題とは、設備の老朽化や内装の劣化、間取りの使いにくさなど、物理的な競争力の低下を指します。一方、募集条件の問題とは、家賃設定が相場より高い、敷金・礼金が競合より高い、ペット不可など条件が厳しいといった点です。仲介活動の問題は、管理会社の募集力不足、物件情報の掲載品質が低い、内見対応が不十分といった営業面の課題を意味します。
例えば、同じマンションの他の部屋は満室なのに自分の部屋だけ空室が続く場合、募集条件や仲介活動に問題がある可能性が高いです。この場合、リフォームではなく家賃の見直しや管理会社の変更を検討すべきでしょう。逆に、エリア全体で空室が増えている状況では、市場環境の変化を踏まえた抜本的な対策が必要かもしれません。
空室の原因を正確に把握するには、競合物件の調査が欠かせません。同エリア・同条件の物件がどのような設備を備え、いくらで募集しているかを調べることで、自分の物件に何が不足しているかが明確になります。
募集力・仲介力は適切か
管理会社の募集力と仲介力は、空室期間に大きな影響を与える要素です。いくら物件をリフォームしても、そもそも入居希望者に情報が届いていなければ意味がありません。リフォームを検討する前に、現在の管理会社が適切な募集活動を行っているかどうかを確認することが重要です。
募集力をチェックする具体的なポイントとして、まずポータルサイトへの掲載状況があります。SUUMO、HOME'S、アットホームなど主要なポータルサイトに物件情報が掲載されているか、写真の枚数や質は十分か、物件の魅力が伝わる文章になっているかを確認しましょう。写真が暗い、枚数が少ない、文章がテンプレート的というケースは、募集力に問題がある証拠です。
仲介力については、内見数と内見後の成約率がポイントになります。月に1件も内見がない場合は、そもそも物件情報が入居希望者に届いていない可能性があります。内見はあるのに決まらない場合は、内見時の対応や物件の見せ方に課題があるかもしれません。管理会社に内見数と成約率のデータを確認し、改善策を議論することが大切です。
実際に、管理会社を変更しただけで空室が解消した事例も珍しくありません。ある物件では、6ヶ月以上空室だった部屋が、管理会社変更後わずか2週間で入居が決まりました。リフォームにお金をかける前に、まずは管理体制の見直しを検討する価値があります。
管理会社の提案を判断するチェックリスト
管理会社から「リフォームが必要です」と言われたとき、その提案が本当に妥当かどうかを判断するための基準を持っておくことが重要です。オーナーとして主体的に判断できる知識を身につけることで、不要なリフォームを避け、必要なリフォームには適正な費用で対応できるようになります。
チェックすべき第一のポイントは、提案の根拠が明確かどうかです。「なぜそのリフォームが必要なのか」「競合物件と比べてどこが劣っているのか」という具体的な説明を求めましょう。曖昧な説明しか得られない場合は、提案の妥当性に疑問を持つべきです。
第二のポイントは、リフォーム以外の選択肢が検討されているかです。家賃の見直し、募集条件の緩和、広告活動の強化など、リフォーム以外の対策を先に試すことで問題が解決する可能性もあります。リフォームありきの提案には注意が必要です。
第三のポイントは、費用対効果の説明があるかどうかです。リフォーム費用に対して、どの程度の家賃アップまたは空室期間短縮が見込めるのか、投資回収にどのくらいの期間がかかるのかという試算がなければ、投資判断はできません。こうした説明を求め、自分でも計算して検証することが大切です。
費用対効果の高いリフォーム箇所と優先順位
リフォームを実施する際は、すべてを一度に行うのではなく、費用対効果の高い箇所から優先的に手をつけることが合理的です。限られた予算で最大の効果を得るためには、入居者ニーズが高く、かつ投資回収が早い箇所を見極める必要があります。
この章では、設備導入から水回り、内装、間取り変更、外観まで、各リフォーム箇所の効果と優先順位について詳しく解説します。自分の物件の状況と照らし合わせながら、どこから着手すべきか判断する参考にしてください。
低コストで効果が高い設備導入
最も費用対効果が高いリフォームは、人気設備の導入です。工事費用が比較的安く、入居者のニーズが高い設備を追加することで、少ない投資で大きな効果を得られます。特にモニター付きインターホン、温水洗浄便座、室内物干し、インターネット無料化などは、コストパフォーマンスに優れた設備として知られています。
これらの設備が効果的な理由は、入居者の「あったら嬉しい設備」として常に上位にランクインしているからです。2023年の賃貸住宅市場動向調査によると、入居者が重視する設備として「インターネット無料」が単身者向け物件で1位、「モニター付きインターホン」が2位となっています。これらの設備がない物件は、検索段階で候補から外されてしまう可能性があります。
具体的な導入コストと効果を見てみましょう。モニター付きインターホンは1戸あたり3万円から5万円程度で導入でき、特に女性入居者からの支持が高い設備です。温水洗浄便座は2万円から4万円程度で、現代では標準装備として認識されつつあります。これらの設備を導入することで、家賃を下げずに入居者を確保できる可能性が高まります。
設備導入のポイントは、ターゲットとなる入居者層のニーズに合わせることです。単身女性向けであればセキュリティ関連、ファミリー向けであれば収納や追い焚き機能など、物件のターゲットを明確にした上で設備を選定しましょう。
水回りのリフォーム
水回りは入居者が最も重視する箇所の一つであり、リフォーム効果が高い部分です。キッチン、浴室、トイレ、洗面台といった水回りは毎日使う場所であるため、清潔感や使いやすさが入居判断に大きく影響します。特に築20年以上の物件では、水回りの老朽化が空室の主因となっているケースが少なくありません。
水回りリフォームで優先度が高いテーマの一つが、3点ユニットバス（浴室・トイレ・洗面台が一体）の見直しです。近年は「バス・トイレ別」を前提条件として探す入居者も多く、3点ユニットのままだと内見前の段階で候補から外れたり、内見後に決め手を欠いて見送りになったりするケースが起こりやすくなります。もし内見後の断り理由として水回りが繰り返し挙がっているなら、改善投資の優先順位は高いといえるでしょう。
3点ユニットバスを分離する工事は、50万円から100万円程度の費用がかかりますが、家賃を5,000円から1万円程度アップできる可能性があります。仮に家賃が5,000円アップすれば、年間6万円の増収となり、80万円の工事費用は約13年で回収できる計算です。ただし、空室期間の短縮効果も考慮すれば、実質的な回収期間はもっと短くなります。
水回り全体を一新する場合は高額になりますが、蛇口やシャワーヘッドの交換、コーキングのやり直しなど、部分的な改修でも印象は大きく変わります。予算に応じて、優先順位をつけて対応することが重要です。
内装・クロスの張り替え
内装の状態は、内見時の第一印象を左右する重要な要素です。壁紙が黄ばんでいたり、汚れが目立っていたりすると、実際以上に物件が古く見えてしまいます。クロスの張り替えは比較的低コストで実施でき、部屋の雰囲気を一新できる効果的なリフォームです。
クロス張り替えの効果が高い理由は、入居者の視覚的な印象に直接影響するからです。人間は第一印象を最初の数秒で形成するといわれており、内見で部屋に入った瞬間の印象が良ければ、その後の評価も好意的になりやすいです。白やベージュ系の明るいクロスに張り替えることで、部屋が広く清潔に見える効果があります。
具体的な費用は、量産クロスであれば1平方メートルあたり800円から1,200円程度、6畳の部屋で4万円から6万円が目安です。アクセントクロスを一部の壁に使用すると、追加費用は抑えながらもデザイン性の高い空間を演出できます。最近では、グレーやネイビーなどのアクセントクロスが人気です。
フローリングについても、傷や色あせが目立つ場合はリフォームを検討しましょう。既存の床の上から施工できるフロアタイルであれば、6畳で10万円から15万円程度で対応可能です。床と壁が綺麗になるだけで、物件の印象は大きく変わります。
間取り変更
間取り変更は大規模なリノベーションに分類され、費用も高額になりますが、抜本的な競争力向上が必要な場合には検討すべき選択肢です。特に、現代のライフスタイルに合わなくなった間取りは、他の対策だけでは限界があることもあります。
間取り変更が有効なケースとして代表的なのは、和室から洋室への変更です。若い世代を中心に和室離れが進んでおり、畳や襖のある部屋は敬遠される傾向があります。6畳の和室を洋室に変更する工事は、20万円から40万円程度で実施可能であり、入居者層を広げる効果があります。
また、複数の小さな部屋を一つの広い空間に変更するリノベーションも人気です。2DKを広めの1LDKに変更することで、現代の単身者やカップルのニーズに合った間取りとなります。壁を撤去する工事は50万円から100万円程度かかりますが、家賃アップと空室期間短縮の両方の効果が期待できます。
間取り変更を行う際は、ターゲットとなる入居者層を明確にしてから計画することが重要です。また、建物の構造によっては壁を撤去できない場合もあるため、専門家への相談が不可欠です。高額な投資になるため、投資回収シミュレーションを慎重に行った上で判断しましょう。
外観・共用部の改善
外観や共用部の状態は、入居希望者が物件に到着したときの第一印象を形成します。エントランスが暗い、廊下が汚れている、外壁が劣化しているといった状態では、部屋の中がいくら綺麗でも入居決定につながりにくくなります。共用部の改善は、建物全体の価値向上に寄与するため、長期的な視点でも重要な投資です。
外観改善が効果的な理由は、物件の印象が入居判断に与える影響が大きいからです。入居者アンケートでは、「建物の外観」を重視すると回答した人が全体の4割を超えています。また、共用部が綺麗に管理されている物件は、他の入居者のマナーも良いだろうと推測され、安心感につながります。
具体的な改善策として、まずエントランスの照明を明るいLEDに交換することが効果的です。費用は数万円程度ですが、夜間の印象が大きく改善されます。集合ポストや宅配ボックスの設置も、利便性向上につながる投資です。宅配ボックスは10万円から30万円程度で導入でき、入居者の満足度向上に寄与します。
外壁塗装は数百万円単位の投資になりますが、建物の防水性能維持にも関わるため、築15年から20年を目安に検討が必要です。大規模修繕と併せて計画することで、コストを抑えながら効果的に実施できます。
空室対策リフォームの費用相場
リフォームを計画する際は、各工事の費用相場を把握しておくことが欠かせません。相場を知らなければ、業者から提示された見積もりが適正かどうか判断できないからです。
この章では、設備導入から水回り、内装・間取り変更まで、主要なリフォーム工事の費用目安を具体的に紹介します。これらの情報を参考に、自分の物件に必要なリフォームの予算を検討してください。
設備導入・交換の費用目安
設備の導入・交換は、比較的低コストで実施できるリフォームです。入居者ニーズの高い設備を追加することで、少ない投資で競争力を向上させることができます。以下に主要な設備の費用目安を示します。
モニター付きインターホンの導入費用は、機器代と工事費を含めて1戸あたり3万円から5万円程度です。既存の配線を利用できる場合は安く済みますが、新規配線が必要な場合は追加費用が発生します。温水洗浄便座は機器代が1万5千円から3万円、取り付け費用が5千円から1万円で、合計2万円から4万円程度です。
エアコンの交換は、6畳から8畳用の機器で5万円から10万円程度、取り付け費用込みで7万円から15万円が目安です。省エネ性能の高い機種を選ぶと電気代削減のメリットを入居者にアピールできます。ガスコンロからIHクッキングヒーターへの変更は、機器代と工事費で10万円から20万円程度かかります。
インターネット無料化は、建物全体に導入する場合、初期費用として10万円から30万円、月額費用として1戸あたり1,000円から2,000円程度が必要です。入居者満足度向上と競争力アップの効果が高いため、費用対効果に優れた投資といえます。
水回りリフォームの費用目安
水回りのリフォームは、設備交換に比べると費用が高くなりますが、入居者の重視度も高い箇所です。予算に応じて、部分的な改修から全面リフォームまで段階的に対応することができます。
3点ユニットバスの分離工事は、50万円から100万円程度が相場です。トイレを別の場所に新設し、浴室と洗面台を分離する工事となるため、配管工事も必要になります。物件の構造によって費用は変動するため、複数の業者から見積もりを取ることが重要です。
キッチンの交換は、コンパクトなタイプで15万円から30万円、標準的なシステムキッチンで40万円から80万円が目安です。キッチン全体ではなく、混合水栓の交換（1万円から3万円）やレンジフードの交換（5万円から10万円）といった部分的な対応でも、印象改善には効果があります。
浴室のリフォームは、ユニットバスの交換で50万円から100万円程度です。浴室全体を変えなくても、シャワーヘッドの交換（5千円から2万円）や浴室乾燥機の設置（10万円から15万円）など、部分的な改善も選択肢となります。トイレは便器交換のみであれば5万円から15万円、手洗い付きタンクレスへの変更で10万円から20万円が目安です。
内装・間取り変更の費用目安
内装リフォームは、クロス張り替えやフローリング交換など、部屋の印象を大きく変える工事です。間取り変更はより大規模な工事となり、費用も高額になります。
クロス張り替えは、量産クロスで1平方メートルあたり800円から1,200円、6畳の部屋で4万円から6万円が目安です。ハイグレードクロスや機能性クロス（消臭、防カビなど）を選ぶと、1平方メートルあたり1,500円から2,000円程度になります。アクセントクロスを一面だけ貼る場合は、追加費用1万円から2万円程度で対応可能です。
フローリングの張り替えは、1平方メートルあたり6,000円から1万2,000円で、6畳の部屋で10万円から20万円が目安です。既存の床の上から施工するフロアタイルであれば、6畳で8万円から15万円程度と費用を抑えられます。畳からフローリングへの変更は、下地調整を含めて6畳で12万円から20万円程度です。
間取り変更については、和室から洋室への変更が20万円から40万円、壁を撤去して広い空間にする工事が50万円から150万円程度です。構造壁は撤去できないため、事前に専門家の調査が必要となります。間取り変更は高額投資になるため、投資回収シミュレーションを慎重に行うことが重要です。
リフォーム費用の回収期間を計算する方法
リフォームに投資する際は、その費用をどのくらいの期間で回収できるかを事前に計算することが重要です。感覚的な判断ではなく、数字に基づいた投資判断を行うことで、失敗のリスクを大幅に減らすことができます。
この章では、投資回収期間の計算式と判断基準、そして家賃アップ額の予測方法について解説します。これらの知識を身につければ、管理会社やリフォーム業者の提案を客観的に評価できるようになります。
投資回収期間の計算式
投資回収期間とは、リフォームに投じた費用を何年で回収できるかを示す指標です。この期間が短いほど、投資効率が良いリフォームといえます。計算式は非常にシンプルで、リフォーム費用を年間の収益増加額で割るだけです。
具体的な計算式は「投資回収期間（年）＝リフォーム費用÷年間収益増加額」となります。年間収益増加額には、家賃アップによる増収と、空室期間短縮による損失削減の両方が含まれます。例えば、80万円のリフォームで月額家賃が5,000円アップすれば、年間収益増加は6万円となり、投資回収期間は約13.3年と計算されます。
しかし、この計算だけでは不十分です。リフォームにより空室期間が短縮された場合の効果も加味する必要があります。仮に家賃8万円の物件で、リフォームなしでは6ヶ月空室だったものが、リフォームにより2ヶ月で入居が決まったとします。この場合、4ヶ月分の家賃32万円が実質的な利益となります。
つまり、80万円のリフォームで年間6万円の家賃増収に加え、空室期間短縮による32万円の効果があれば、初年度だけで38万円分の価値が生まれ、実質的な回収期間は約2年程度に短縮されるのです。
投資判断の目安
投資回収期間の計算ができたら、その数字が投資に値するかどうかを判断する基準が必要です。一般的な目安として、投資回収期間が3年から5年以内であれば積極的に検討すべき投資、5年から10年であれば慎重に検討、10年以上であれば見送りを検討というのが賃貸経営における一つの指標です。
この基準を設ける理由は、賃貸物件の設備には寿命があり、いずれまた交換が必要になるからです。例えば、エアコンの耐用年数は10年から15年程度といわれています。15万円でエアコンを交換して家賃を3,000円アップできたとしても、年間3万6千円の増収で、回収には約4年かかります。これは耐用年数内で十分回収できるため、投資としては合理的です。
一方、100万円かけて間取り変更をしても、家賃アップが5,000円にとどまれば、回収に約17年かかります。その間に他の設備の老朽化も進むため、投資効率としては疑問符がつきます。このような場合は、本当にその投資が必要か、他に効果的な対策がないかを再検討すべきです。
また、建物の残存耐用年数も考慮する必要があります。築30年の木造アパートに大規模リフォームを行っても、建物自体の寿命が近づいているため、投資回収が困難になる可能性があります。物件の将来像も含めて、総合的に判断することが重要です。
家賃アップ額の予測方法
投資回収期間を計算するには、リフォーム後にどの程度家賃をアップできるかを予測する必要があります。この予測を誤ると、投資判断そのものが間違ってしまうため、できるだけ正確な見積もりを立てることが重要です。
家賃アップ額を予測する最も確実な方法は、競合物件との比較分析です。同じエリア、同じ駅からの距離、同じ広さの物件で、リフォーム予定の設備を備えている物件がいくらで募集されているかを調べます。例えば、現在の家賃が6万5千円で、独立洗面台付きの競合物件が7万円で募集されていれば、独立洗面台を設置することで5,000円程度のアップが見込めると予測できます。
もう一つの方法は、不動産会社へのヒアリングです。地域の賃貸市場に精通した不動産会社は、どの設備にどの程度の価値があるかを経験的に把握しています。複数の不動産会社に相談し、リフォーム後の家賃見込みについて意見を聞くことで、より精度の高い予測ができます。
ただし、家賃アップには限界があることも認識しておく必要があります。エリアの家賃相場を大きく超える設定は、いくら設備が良くても入居者に敬遠されます。リフォームで競争力を高めることと、相場を無視した家賃設定は別問題です。現実的な家賃アップ幅を見極めた上で投資判断を行いましょう。
空室対策リフォームに活用できる補助金・助成金
リフォーム費用を抑えるために活用できる補助金や助成金が存在します。これらを上手に活用することで、投資負担を軽減しながら物件の競争力を向上させることができます。
この章では、賃貸物件のリフォームに活用できる主な補助金制度について解説します。制度によって対象となる工事内容や補助金額が異なるため、自分の計画しているリフォームに適用できるかどうかを確認しましょう。
住宅セーフティネット制度
住宅セーフティネット制度は、高齢者や低所得者、子育て世帯など、住宅確保要配慮者の入居を受け入れる賃貸住宅に対して改修費用を補助する制度です。国土交通省が所管しており、一定の条件を満たす賃貸住宅のリフォームに対して、最大で1戸あたり200万円の補助を受けられます。
この制度が注目される理由は、補助金額が大きく、幅広いリフォームに活用できるからです。バリアフリー改修、耐震改修、間取り変更、共同居住用住宅への改修など、多様な工事が補助対象となっています。特に、高齢者の入居を想定した手すりの設置や段差解消などは、補助率が高く設定されています。
補助を受けるためには、物件をセーフティネット住宅として登録し、住宅確保要配慮者の入居を拒まないことが条件となります。家賃の上限設定などの要件もあるため、事前に詳細を確認する必要があります。2023年度の予算では約30億円が確保されており、多くの物件が活用しています。
申請は各自治体を通じて行います。制度の詳細や申請方法は自治体によって異なる場合があるため、物件所在地の自治体窓口に相談することをお勧めします。
省エネ改修補助金
省エネルギー性能を向上させるリフォームには、国や自治体からの補助金を活用できます。断熱改修や高効率給湯器への交換、LED照明の導入など、エネルギー消費を削減する工事が対象となります。補助金額は工事内容によって異なりますが、数万円から数十万円の補助を受けられるケースがあります。
省エネ改修が補助対象となる背景には、政府の脱炭素社会実現に向けた政策があります。2050年カーボンニュートラルの達成に向けて、住宅の省エネ化は重要な施策として位置づけられており、各種の支援制度が整備されています。賃貸住宅も対象となる制度が増えており、オーナーにとって活用しやすい環境が整いつつあります。
代表的な制度として、既存住宅における断熱リフォーム支援事業があります。窓の断熱改修（二重サッシ化、複層ガラスへの交換など）に対して、工事費用の3分の1程度が補助されます。また、高効率給湯器への交換には、機器によって5万円から15万円程度の補助が出る制度もあります。
これらの補助金は予算に限りがあり、申請期間も定められています。リフォームを計画する際は、早めに情報収集を行い、申請スケジュールを確認しておくことが重要です。
自治体の空き家リフォーム助成金
各自治体では、空き家対策の一環として独自のリフォーム助成金制度を設けているケースがあります。特に空き家が社会問題化している地域では、手厚い補助制度が用意されていることがあり、大幅なコスト削減につながる可能性があります。
自治体の助成金制度が設けられている理由は、空き家の増加が地域の治安悪化や景観劣化、災害リスク増大などの問題を引き起こすからです。自治体としては、空き家を活用可能な住宅に再生することで、これらの問題を解決しつつ、住宅供給を確保したいという狙いがあります。
助成内容は自治体によって大きく異なります。例えば、東京都のある区では、空き家を賃貸住宅として活用する場合のリフォームに最大100万円を補助しています。埼玉県のある市では、耐震改修と併せて行うリフォームに対して、工事費用の2分の1、上限50万円の補助を行っています。
助成金の情報は、物件所在地の自治体ホームページで確認できます。「空き家 リフォーム 助成金 〇〇市」などのキーワードで検索すると、該当する制度を見つけやすいでしょう。制度の有無や内容は年度によって変わることもあるため、最新情報を確認することが大切です。
空室対策リフォームの成功事例
理論だけでなく、実際にリフォームで空室を解消した事例を知ることは、自分の物件に対する判断の参考になります。成功事例から学ぶことで、効果的なリフォームの方向性が見えてきます。
この章では、実際に空室対策としてリフォームを実施し、成果を上げた3つの事例を紹介します。それぞれ異なるアプローチで課題を解決しており、様々な状況のオーナーにとって参考になる内容です。
3点ユニットバス分離で空室解消
神奈川県川崎市の築26年ワンルームマンションでは、3点ユニットバスが原因で6ヶ月以上空室が続いていました。内見は月に2〜3件あるものの、浴室を見た途端に候補から外されるケースがほとんどでした。オーナーは思い切って3点ユニットバスの分離工事を決断し、約85万円の費用をかけてトイレと浴室を分離しました。
この工事が成功した理由は、空室の根本原因に直接アプローチしたことです。管理会社からの報告で、内見後に断られる理由の8割以上が「バストイレ一緒は無理」というものでした。競合物件を調査したところ、同エリア・同価格帯の物件では独立トイレが標準となっていることが判明し、3点ユニットバスが明確な弱点であると確認できました。
リフォーム完了後、わずか3週間で入居者が決まりました。家賃は従来の5万8千円から6万3千円に5千円アップし、入居希望者からは「水回りが綺麗で決めた」という声がありました。85万円の投資に対して、年間6万円の家賃増収と、空室期間短縮による約35万円の損失回避効果を合わせると、実質的な投資回収は2年程度と見込まれます。
この事例のポイントは、漠然とした不安ではなく、データに基づいて投資判断を行ったことです。内見後の断り理由を分析し、競合物件との比較を行った上でリフォームに踏み切りました。
和室から洋室への変更で入居決定
埼玉県さいたま市の築30年2DKマンションでは、6畳の和室がネックとなり、若いカップルや単身者からの人気が低い状態でした。家賃を5千円下げても決まらず、8ヶ月間空室が続いていました。オーナーは和室を洋室に変更する工事を決断し、約32万円の費用をかけてフローリング化と壁紙張り替えを実施しました。
和室から洋室への変更が効果を発揮した理由は、ターゲット層の拡大につながったからです。和室を敬遠する入居者は多く、特に若い世代では「畳の部屋は選択肢に入らない」という人が増えています。洋室に変更することで、これまで検討対象から外れていた入居者層にもアプローチできるようになりました。
リフォーム完了後の募集では、内見件数が以前の2倍以上に増加しました。最終的にはリフォームから1ヶ月後に20代のカップルが入居を決定し、家賃は下げる前の水準（7万2千円）で契約できました。32万円の投資は、家賃を下げずに済んだことによる年間6万円の維持効果と、空室期間短縮効果を合わせて、約1年半で回収できる見込みです。
この事例では、家賃を下げる前にリフォームという選択肢を検討したことが成功のポイントです。安易な家賃値下げは収益性を長期的に悪化させるため、物件の競争力を高める投資を優先すべきケースもあります。
設備追加のみで家賃維持に成功
東京都練馬区の築22年1Kマンションでは、設備の古さから競合物件との差が開き、家賃を5千円下げないと決まらないと管理会社から言われていました。しかしオーナーは、家賃を下げる代わりに設備投資を選択し、約12万円でモニター付きインターホン、温水洗浄便座、室内物干しを導入しました。
この判断が成功した理由は、費用対効果を冷静に比較したことです。家賃を5千円下げると、年間6万円の減収が長期間続きます。一方、12万円の設備投資であれば、2年で回収でき、その後は現行家賃を維持できます。5年間で比較すると、値下げなら30万円の損失、設備投資なら12万円の投資で済むという計算です。
設備導入後、物件情報を更新して再募集したところ、1週間で内見予約が3件入りました。入居を決めた30代女性からは「セキュリティがしっかりしていて安心」「温水洗浄便座があって嬉しい」という感想がありました。大規模なリフォームをしなくても、入居者ニーズに合った設備を追加するだけで競争力を回復できることを示す好例です。
この事例のポイントは、低コストで効果の高い設備を選定したことです。入居者アンケートや市場調査に基づき、ターゲット層（単身女性）が重視する設備に絞って投資したことで、最小限のコストで最大の効果を得られました。
リフォーム業者の選び方
空室対策リフォームの効果を最大化するには、どの業者に依頼するかが結果を大きく左右します。同じ工事内容でも、業者によって提案の視点や仕上がり、工事の進め方は大きく異なります。
費用の安さだけで判断すると、入居者ニーズとズレた仕様になったり、結果的に空室期間が長引いたりするリスクもあります。この章では、賃貸物件の空室対策という視点で、失敗しにくい業者選びのポイントを整理します。
賃貸物件リフォームの実績を確認する
リフォーム業者を選ぶ際に、まず重視したいのが賃貸物件のリフォーム実績があるかどうかです。自宅向けのリフォームと賃貸物件のリフォームでは、求められる考え方が大きく異なります。
賃貸物件のリフォームでは、見た目の豪華さよりも「入居者に選ばれる仕様になっているか」、そして「過剰な投資になっていないか」という視点が欠かせません。加えて、工事期間が長引くことで空室期間が延びないよう、スケジュールを意識した工事内容であることも重要です。
賃貸物件の実績が豊富な業者であれば、どこにお金をかけるべきか、逆にどこは抑えても問題ないのかといった判断に慣れています。また、その工事が本当に空室対策として意味のあるものかどうかを、実務的な視点で見極める力も期待できます。
実績を確認する際は、業者のホームページで施工事例をチェックしてみましょう。賃貸アパートやマンションの事例が継続的に掲載されているか、単なる工事内容だけでなく、空室対策としてどのような改善を行ったのかが説明されているかが一つの判断材料になります。
可能であれば、リフォーム後の入居状況や、どのような課題を改善した結果なのかといった点を、直接問い合わせてみるのも有効です。こうした質問に具体的に答えられる業者であれば、賃貸経営を意識した提案ができる可能性が高いといえるでしょう。
提案内容が「空室対策目線」になっているか
業者選びでは、工事内容そのもの以上に、提案の考え方を確認することが重要です。
信頼できる業者は、「なぜこの工事が必要なのか」「どのような入居者層を想定しているのか」「空室対策としてどんな効果を狙っているのか」といった点を、具体的な言葉で説明してくれます。オーナーが内容を理解し、納得できる形で提案してくれるかどうかが大切です。
一方で、高額な設備交換ばかりを勧めてきたり、理由が曖昧なまま工事範囲を広げたり、「とりあえず全部やっておきましょう」といった提案が中心になる場合は注意が必要です。こうした提案は、空室対策というよりも工事ありきになっている可能性があります。
空室対策として意味のあるリフォームかどうかを、オーナーが理解できる言葉で説明できるか。この点が、業者を信頼できるかどうかを判断する一つの基準になります。
工事期間と空室期間を意識しているか
賃貸物件のリフォームでは、工事期間そのものが家賃収入のない期間になります。そのため、業者が工事期間やスケジュール管理をどれだけ意識しているかは、非常に重要なチェックポイントです。
例えば、家賃8万円の物件で工事が1ヶ月延びれば、それだけで8万円分の機会損失が発生します。リフォーム費用だけでなく、こうした空室期間も含めて考える必要があります。
業者を選ぶ際は、工事開始日と完了予定日が明確に示されているか、万が一スケジュールが遅れた場合の対応について説明があるか、繁忙期を踏まえた現実的な工程になっているかといった点を確認しましょう。
工事の進め方について誠実に説明できる業者は、結果として空室期間の短縮まで意識した提案ができる傾向があります。こうした視点を持っているかどうかも、業者選びの大切な判断材料です。
まとめ
空室対策としてのリフォームは、適切に実施すれば物件の競争力を高め、入居者に選ばれる環境を整えることができます。しかし、リフォームは万能の解決策ではなく、空室の原因を正確に見極めた上で判断することが重要です。
この記事で解説したように、まずは空室の本当の原因を特定することから始めましょう。募集力や仲介力に問題がある場合は、リフォームよりも管理体制の見直しが優先されます。物件自体に課題がある場合は、費用対効果の高い箇所から優先的にリフォームを実施することで、限られた予算で最大の効果を得られます。
投資判断の際は、感覚ではなく数字に基づいて検討することが大切です。投資回収期間を計算し、3年から5年以内に回収できるリフォームを優先的に実施しましょう。また、補助金や助成金を活用することで、投資負担を軽減することも可能です。
リフォームを成功させるには、信頼できる業者選びも欠かせません。賃貸物件の実績が豊富で、コストパフォーマンスを意識した提案ができる業者を選定することで、満足のいく結果を得られます。この記事の内容を参考に、オーナー自身が主体的に判断できる知識を身につけ、賃貸経営の改善に役立ててください。