賃貸経営では、退去時のクリーニング代をめぐる行き違いが起こりがちです。請求は適正か、そもそも誰が負担するのか、線引きが難しいと感じるオーナー様も多いはず。この記事では、国土交通省のガイドラインや民法の考え方を踏まえ、基本の負担区分、間取り・地域別の相場、契約書での注意点、トラブル予防と対処までをやさしく整理します。敷金精算をスムーズに進め、安定した賃貸運営につなげるための実務知識を身につけましょう。
この記事でわかること
退去時クリーニング代の「誰が・どこまで負担するか」という基本ルール、よくある入居者負担の具体例、間取り別・地域別の目安相場、契約書で有効な特約の書き方と注意点、入居から退去までのトラブル予防策、そして万一揉めたときの解決フローまで、オーナー様が押さえておきたいポイントを一通りカバーします。
賃貸 クリーニング代の基本的な負担ルール
退去時クリーニングは、誤解や思い込みが生まれやすい項目です。請求をめぐって入居者と揉めないためにも、まずは「どこまでがオーナー負担で、どこからが入居者負担になるのか」という基本の考え方を押さえておきましょう。原則として、次の入居者を迎えるために必要な清掃費用はオーナー様の負担。
ただし、入居者の使い方によっては一部負担を求められるケースもあります。ここを曖昧にせず、契約時から説明しておくことで、退去時の信頼関係が大きく変わります。
原則は貸主負担
退去後のハウスクリーニングは、物件を良好な状態に保つための維持管理費であり、基本的にはオーナー負担です。入居者に課されている「原状回復義務」は、借りた時点とまったく同じ状態に戻すことではなく、「通常の使用を超える損耗を修繕する」こと。家具跡のへこみや日焼け、経年による変色などは自然な消耗として扱われ、家賃の中でカバーされるべき範囲です。
実際、改正民法でも「通常損耗・経年劣化は借主の負担とならない」と明記されました。つまり、退去時の専門クリーニングは「資産維持のためのコスト」であり、貸主の管理業務の一環として行うのが基本。物件を丁寧に維持しておくことは、長期的に空室リスクを下げることにもつながります。
入居者負担となるケース
とはいえ、すべての汚れや破損がオーナー負担になるわけではありません。入居者の故意・過失、または「善管注意義務（善良なる管理者の注意義務）」に反する使い方によって発生した汚れや損傷は、入居者の負担となります。たとえば、タバコのヤニで壁が変色した、油汚れを放置して換気扇が固着した、カビを放置した、ペットの臭いが強く残った、飲み物のシミをそのままにした――こうしたケースは「通常使用の範囲外」です。
これらの費用は敷金から差し引けるほか、敷金で足りない場合には追加請求も可能です。ただし、請求根拠を明確に示すことが大切。見積書や写真を添えることで、感情的なトラブルを避けられます。
国土交通省ガイドラインの要点
貸主・借主どちらが費用を負担すべきかの判断基準として、最も信頼できるのが国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。法的拘束力はありませんが、実際の裁判でも判断のよりどころとして採用されることが多く、事実上の“全国共通ルール”といえます。
このガイドラインは「通常損耗・経年劣化＝貸主負担」「借主の故意・過失による損耗＝借主負担」というシンプルな原則を、具体的な例とともに整理しています。たとえば、画鋲穴は貸主負担、重量物のネジ穴は借主負担、タバコのヤニ汚れも借主負担です。
オーナー様自身がこの内容を理解し、入居時に「どこまでが貸主負担か」を説明できるようにしておくことで、退去時の誤解や不信感を防げます。ガイドラインに沿った運用は、信頼できる管理会社を選ぶ上でも重要な指標になります。
賃貸 クリーニング代の相場
請求金額が相場とかけ離れていると、たとえ法的に正当でも「高すぎる」と感じられやすく、トラブルのきっかけになります。クリーニング費用は、物件の間取り・地域・清掃範囲・業者の作業品質によって大きく変わるため、まずは標準的な目安を把握しておきましょう。
オーナー様が相場を理解しているだけで、見積もりの妥当性を判断しやすくなり、入居者にも納得感のある説明ができます。
間取り別の費用相場
ワンルームや1Kは2.5～3.5万円前後、1LDK・2DKは3.5～5万円、2LDK・3DKなら5～7.5万円が目安。3LDK以上では7.5万円を超えることもあります。これは「通常の汚れレベル」での想定金額であり、油汚れが強い・水回りが複数あるなどの場合は追加料金が発生することもあります。
また、ファミリー物件では水回りや収納が多いため清掃範囲が広く、費用がかさみやすい傾向です。逆に、築浅物件や短期入居の場合は、比較的軽度な清掃で済むケースもあります。見積もりを取る際は、面積だけでなく入居年数や汚れの状態も合わせて判断しましょう。
地域による価格差
クリーニング相場は全国一律ではなく、地域差があります。首都圏や関西圏のような大都市部は人件費・交通費が高く、料金も1～2割ほど上がる傾向にあります。逆に地方や郊外ではやや低めです。
例えば東京を100とした場合、地方中核都市は90前後、地方部では80程度というデータもあります。地域の業者に相見積もりを依頼し、「相場より高い」「安すぎる」を見極めるのが安心です。安すぎる場合は、作業範囲が限定されている可能性もあるので注意が必要です。
作業内容と料金内訳
ハウスクリーニングの費用は、キッチン・浴室・トイレ・洗面台・床・窓・玄関などの基本清掃が含まれる一方、エアコン内部洗浄や換気扇の分解洗浄、フローリングのワックスがけ、ベランダの高圧洗浄などは「オプション扱い」になることが多いです。
見積もりが「一式」で提示される場合は、必ず作業範囲を確認しましょう。料金トラブルの多くは、「基本料金に含まれていると思っていた」という思い違いから発生します。清掃業者と明細レベルで確認しておくことで、オーナー様も入居者も安心して精算に臨めます。
賃貸契約書への記載方法と注意点
原則は貸主負担ですが、入居者にクリーニング費を一部負担してもらう場合は、賃貸契約書に「特約」として明記する必要があります。ただし、記載すれば自動的に有効というわけではなく、法的に認められる要件を満たしていなければ無効になることもあります。
有効な特約条項の書き方
特約を有効にするには、「合理性」「認識」「同意」の3点が鍵です。つまり、なぜ特約が必要なのかが合理的であること、借主が特約の意味を理解していること、そのうえで同意していること。この3条件がそろえば、法的にも有効になります。
また、金額や範囲を具体的に明記しておくことも重要です。例として「退去時、専門業者によるクリーニングを実施し、間取りに応じて金○万円を借主が負担する」など、内容を明確に記載しておくと安心です。相場を逸脱する金額設定は避けましょう。
無効となる特約事例
「退去時の費用はすべて借主負担」といった包括的な条文は無効になるリスクが高く、裁判でも争点になりやすい内容です。特約で過大な金額を設定している場合も、合理性を欠くとして無効とされることがあります。
また、通常損耗や経年劣化分まで借主に負担させる内容も、社会通念上不当とみなされる可能性が高いです。公平かつ透明な範囲で設定することが信頼につながります。
説明義務と合意形成のポイント
特約は民法の原則を上回る「特別な取り決め」です。そのため、契約時に「なぜこの特約があるのか」「どのような義務が生じるのか」をしっかり説明する必要があります。説明を省くと、後日「内容を理解していなかった」として特約が無効になる可能性もあります。
重要事項説明の場で読み上げ、口頭で確認を取り、さらに署名・捺印をもらうなど、丁寧な対応を心がけましょう。説明を受けた旨の記載や借主の署名を残すことで、後々の証拠にもなります。
退去時のトラブル回避策
どれだけ契約内容を整えていても、実際の退去対応がずさんだと、トラブルは簡単に起きてしまいます。特に、入居時と退去時の状況確認が不十分な場合は「もともとあった汚れか」「入居後についた傷か」の判断がつかず、感情的な対立に発展することも少なくありません。
ここでは、入居から退去までの流れの中で、オーナー様が意識しておきたい実務的なチェックポイントを整理します。小さなひと手間が、後々の安心につながります。
入居時の状態確認と記録
退去時トラブルを防ぐ最も効果的な方法は、入居時に室内の状態を記録しておくことです。たとえば、「入居時チェックシート」や「現況確認リスト」を用意し、壁・床・建具・水回りなどを細かくチェックして双方でサインしておくのが理想です。
また、書面だけでなく、写真や動画で記録を残すとより確実です。日付入りで撮影しておくことで、後から「この汚れは入居前からあった」と証明しやすくなります。
この確認作業は貸主（または管理会社）と借主が一緒に行うのがポイント。双方で同じものを見て記録し、同意しておくことで、トラブルを未然に防げます。退去時の立会いで「言った・言わない」の議論になるリスクを減らす効果があります。
退去立会いでの注意事項
退去時は、できるだけ貸主（または管理会社）と借主本人が揃って立ち会いましょう。立会い時には、入居時に作成した記録を取り出し、一つずつ確認していきます。この際、通常損耗と入居者負担の線引きを明確にし、ガイドラインや契約書の特約を根拠に説明すると、相手の納得感が高まります。
特に気をつけたいのは、感情的な対応を避けること。「この傷は明らかにあなたの責任です」と断定するのではなく、「こちらのガイドラインではこのように扱うことが多いです」と、あくまでルールと客観的基準に基づいて説明するのがポイントです。
写真を撮りながら確認しておくと、後日の証拠としても役立ちます。入居者に安心感を与える対応を意識すれば、退去後の口コミや紹介にも良い影響が出ます。
敷金精算の適正な進め方
立会い後は、速やかに敷金の精算を行いましょう。ポイントは「透明性」と「スピード」です。
まず、敷金総額・控除項目・各金額・返還額（または請求額）を一覧にした「敷金精算明細書」を作成します。ここに、ハウスクリーニングや修繕費の根拠となる見積書・請求書を添付すると、借主も納得しやすくなります。
また、説明を受けた借主が「なるほど」と理解できるように、金額だけでなく「なぜこの作業が必要なのか」「どの範囲を清掃したのか」まで書いておくと丁寧です。
一般的な商習慣では、退去日から1か月以内に精算・返金を行うのが望ましい対応とされています。遅れる場合は、その理由を事前に説明しておくことで、信頼を失うリスクを減らせます。
クリーニング代トラブルの対処法
どれだけ注意を払っても、トラブルが発生することはあります。借主との認識のズレや、金額の受け取り方の違いによって、「高すぎる」「納得できない」といったクレームが入るケースも少なくありません。そんな時こそ、冷静で客観的な対応が大切です。
過剰請求への対応
借主から「請求が高い」と言われたとき、まず行うべきは「根拠の提示」です。
請求の内訳や見積書、作業内容、契約書の特約などを丁寧に示し、どの部分が通常清掃で、どの部分が特別対応なのかを具体的に説明します。その際、国土交通省ガイドラインや相場データを添えると、説得力が増します。
もしこちらの計算ミスや伝達ミスがあった場合は、すぐに修正し、謝罪と訂正を行うことも重要です。トラブルの多くは「説明不足」から生まれます。根拠を示し、誠実に対応する姿勢こそが信頼につながります。
相談先と解決フロー
話し合いで解決が難しい場合は、早めに第三者機関へ相談しましょう。全国の市区町村にある「消費生活センター」や「国民生活センター」では、賃貸トラブル全般に関する相談を受け付けています。
また、裁判外での解決を目指す「ADR（裁判外紛争解決手続）」という制度もあり、弁護士会や司法書士会、業界団体が間に入り、公平な立場で調整してくれます。
解決までの一般的な流れは「①当事者間の交渉 → ②公的機関への相談 → ③ADRによる調停 → ④訴訟」です。ほとんどのケースは②〜③の段階で収束します。問題をこじらせる前に、早い段階で専門家の意見をもらうのがおすすめです。
法的対処が必要なケース
あらゆる交渉を経ても合意に至らず、請求の正当性に確信がある場合には、法的手段を検討します。
代表的なのが「少額訴訟」です。60万円以下の金銭請求を対象に、1回の審理で判決が出るため、通常の訴訟よりも迅速に決着がつきます。提出時には、契約書・入退去時の写真・見積書・請求書・交渉履歴など、客観的な証拠を整理しておくことが重要です。
ただし、訴訟は最終手段です。時間的・精神的な負担も大きいため、できるだけその手前の段階で話し合いによる和解を目指しましょう。オーナーとして冷静に、事実ベースで進めることが、長期的な賃貸経営の安定につながります。
まとめ
クリーニング代のトラブルは、法律やガイドラインの基本を理解し、日々の管理を丁寧に行えば、ほとんど防ぐことができます。
大原則は「通常損耗・経年劣化＝オーナー負担」「故意・過失による汚れや損傷＝入居者負担」。このルールを軸に、契約書の特約を整備し、入居者にしっかり説明しておくことが何より重要です。
さらに、入居時の現況記録・退去時の立会い・明細の提示といった実務ステップを確実に行えば、「言った・言わない」のトラブルを避けられます。
万一問題が起きても、焦らず根拠を示し、誠実に対応することで信頼を保てます。
最終的には、透明性とコミュニケーションの積み重ねが、入居者との信頼関係を育み、長期的で安定した賃貸経営を支える最大のポイントです。