不動産管理委託とは、賃貸物件の管理業務を専門の管理会社に任せる仕組みのことです。入居者対応や建物の維持管理、家賃の回収など、賃貸経営には幅広い業務が伴うため、負担軽減や運営の安定化を目的に多くのオーナーが活用しています。
一方で「今の管理費は適正なのか」「管理会社の対応に不満があるが、変更すべきか判断できない」と悩む方も少なくありません。不動産管理委託の費用相場は家賃収入の3〜8%程度といわれますが、契約形態や業務範囲によって大きく変わります。
この記事では、不動産管理委託の基礎知識から契約の種類、業務内容、費用相場、メリット・デメリット、管理会社の選び方までをわかりやすく解説します。現在の管理状況を見直したい方や、自主管理から委託への切り替えを検討している方が、判断しやすくなる情報をまとめました。
この記事でわかること
この記事を読むことで、不動産管理委託の仕組みと契約形態（一般管理契約・サブリース契約）の違いを整理できます。あわせて、管理会社に依頼した場合にどこまで対応してもらえるのか（入居者管理・建物管理・収支管理などの業務内容）も具体的に把握できます。
また、不動産管理委託の費用相場を数字で確認し、現在の管理費が適正かどうか判断する材料を得られます。さらに、管理委託のメリット・デメリットを自主管理と比較しながら理解できるため、自分に合った管理方法を選びやすくなります。
加えて、信頼できる管理会社の選び方、変更を検討すべきサイン、変更手順と注意点も解説しているので、見直しから行動までの流れを一通り確認できます。
不動産管理委託の基礎知識と契約形態
不動産管理委託を正しく理解することは、賃貸経営を成功させるための第一歩です。不動産管理委託には大きく分けて「一般管理契約」と「サブリース契約」の2つの契約形態があり、それぞれで収益構造やリスクの考え方が大きく異なります。
ここでは、まず不動産管理委託の基本的な仕組みを整理したうえで、一般管理契約とサブリース契約それぞれの特徴について解説します。仕組みを理解しておくことで、自分の物件や経営方針に合った管理方法を選びやすくなり、管理会社との契約見直しや交渉にも役立ちます。
不動産管理委託とは？仕組みと役割
不動産管理委託とは、賃貸物件のオーナーが管理業務を専門の管理会社に任せることを指します。これは単なる業務の外注ではなく、オーナーに代わって物件運営を担うパートナーを選ぶ行為といえます。
管理委託が必要とされる理由は、賃貸経営における業務の多さと専門性の高さにあります。入居者の募集から契約手続き、家賃回収、クレーム対応、建物の維持管理まで、すべてをオーナー自身で行うには多くの時間と知識が必要です。特に本業が忙しい方や、物件が遠方にある方にとっては、大きな負担となります。
例えば、入居者から深夜に「水漏れが発生した」という連絡があった場合、自主管理では自分で業者を探して手配し、現場に対応しなければなりません。一方で管理委託をしていれば、管理会社が24時間体制で対応し、トラブル処理まで代行してくれます。
国土交通省の公表資料によると、賃貸住宅管理業者として登録されている事業者は全国で8,500社以上にのぼり、多くのオーナーが管理委託を活用していることがわかります。
このように、不動産管理委託は時間的・精神的な負担を軽減しながら、安定した賃貸経営を実現するための有効な手段です。
一般管理契約とは？仕組みと特徴
一般管理契約とは、管理会社がオーナーの代理として管理業務を行う契約形態です。オーナー自身が入居者との賃貸借契約の当事者となり、管理会社は業務の実務部分を代行します。
この契約形態では、空室が発生した場合の収入減少リスクはオーナーが負担しますが、その分、家賃収入の大部分を手元に残すことができます。管理委託費用の相場は家賃収入の3〜8%程度であり、残りがオーナーの収益となります。
入居需要が安定している立地の物件や、収益性を重視したいオーナーにとっては、一般管理契約が適しているケースが多いといえます。
関連記事：不動産管理会社とは？業務内容・費用・選び方をオーナー目線で解説
サブリース契約とは？仕組みと注意点
サブリース契約とは、管理会社（サブリース会社）が物件をオーナーから一括で借り上げ、そのうえで入居者に転貸（又貸し）する契約形態です。オーナーはサブリース会社と賃貸契約を結び、サブリース会社が入居者募集や契約、管理業務を担う仕組みになっています。
この方式の特徴は、空室が発生しても契約期間中はオーナーに一定の賃料（保証賃料）が支払われる点にあります。そのため、収入の安定性を重視するオーナーにとっては魅力的に見える契約形態といえます。
一方で、実際の家賃収入から10〜20%程度が差し引かれるケースが一般的で、一般管理契約と比べると手取り額は少なくなる傾向があります。また、契約内容によっては、数年後に賃料の見直し（減額）を求められる場合もあるため、契約時には賃料改定の条件や解約条件を十分に確認しておくことが重要です。
関連記事：サブリース契約トラブルの実態と対処法を徹底解説｜オーナー必読ガイド
不動産管理委託の主な業務内容
管理委託契約を結ぶと、管理会社は多岐にわたる業務を担当します。具体的にどのような業務が含まれるのかを理解することで、現在受けているサービスの適正さを判断できます。
管理業務は大きく「入居者管理」「建物管理」「収支管理・報告」の3つに分類されます。それぞれの業務内容を詳しく見ていきましょう。
不動産管理委託における入居者管理業務
入居者管理業務は、管理委託における最も重要な業務のひとつです。入居者との良好な関係を維持し、安定した賃貸経営を実現するための根幹となります。
入居者管理が重要な理由は、入居者の満足度が空室率や家賃滞納率に直結するからです。適切な対応ができなければ、入居者の退去や口コミによる評判悪化につながり、長期的な収益に影響を及ぼします。
具体的な業務としては、入居者の募集・審査・契約手続きがあります。適切な家賃設定や効果的な広告展開によって入居者を集め、審査によって入居者の質を担保します。また、入居中のクレーム対応や設備故障への対応も含まれます。例えば、近隣住民との騒音トラブルや、エアコンの故障といった日常的な問題に迅速に対処することが求められます。さらに、家賃の回収や滞納者への督促、退去時の立会いや原状回復工事の手配なども入居者管理業務に含まれます。
入居者管理の質は、管理会社によって大きく異なります。24時間対応の窓口を設けている会社もあれば、平日の日中しか連絡が取れない会社もあります。入居者からのクレームが適切に処理されているか、定期的に確認することをおすすめします。
不動産管理委託における建物管理業務
建物管理業務は、物件の資産価値を維持し、入居者に快適な住環境を提供するための業務です。適切な建物管理を行うことで、長期的なコスト削減と収益の安定化が期待できます。
建物管理が重要な理由は、物件の劣化を放置すると修繕費用が膨らみ、入居者の満足度低下にもつながるからです。定期的なメンテナンスを行うことで、大規模修繕の頻度を抑え、物件の競争力を維持できます。
具体的な業務としては、日常清掃や定期清掃、共用部分の点検・メンテナンスがあります。エントランスや廊下、ゴミ置き場などの清掃状態は、入居希望者の印象を大きく左右します。また、消防設備点検やエレベーターの保守点検といった法定点検の手配・立会いも建物管理業務に含まれます。さらに、外壁や屋上防水、給排水管など建物全体の劣化状況を把握し、修繕計画を策定することも重要です。
国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、長期修繕計画に基づいた計画的な修繕の重要性が示されています。管理会社が定期的に建物の状態を報告し、必要な修繕を提案してくれるかどうかは、管理会社選びの重要なポイントです。
不動産管理委託における収支管理・報告業務
収支管理・報告業務は、賃貸経営の収益状況を把握し、オーナーに適切な情報を提供する業務です。透明性の高い報告を受けることで、経営判断の精度を高めることができます。
収支管理が重要な理由は、賃貸経営は投資である以上、収益の把握と改善が欠かせないからです。毎月の収支を正確に把握することで、問題点を早期に発見し、対策を講じることができます。
具体的な業務としては、家賃の入金確認と送金、経費の支払い代行があります。入居者から回収した家賃から管理委託費や修繕費などを差し引き、残額をオーナーに送金します。また、毎月の収支報告書の作成・送付や、年間の収支一覧の提供なども含まれます。確定申告時に必要な資料の準備をサポートしてくれる管理会社もあります。
報告の頻度や詳細さは管理会社によって異なります。毎月詳細な報告書を送付してくれる会社もあれば、問い合わせがなければ報告がないという会社もあります。オーナーとして経営状況を把握するためには、少なくとも毎月の収支報告と、入居・退去の状況、建物の点検結果などを定期的に報告してもらえる体制が望ましいです。
不動産管理委託の費用相場と内訳
管理委託にかかる費用は、契約形態や業務範囲によって異なります。適正な費用かどうかを判断するためには、相場を把握しておくことが重要です。
ここでは一般管理契約とサブリース契約それぞれの費用相場と、基本料金に含まれる業務と別途費用がかかる業務について解説します。
一般管理契約の費用相場と目安
一般管理契約の費用相場は、家賃収入の3〜8%程度が一般的です。この範囲内であれば、業界標準として妥当な水準といえます。
費用に幅がある理由は、管理会社によって業務範囲やサービス品質が異なるからです。安い管理会社は業務範囲が限定的な場合があり、高い管理会社は手厚いサポートを提供していることが多いです。ただし、必ずしも費用とサービス品質が比例するわけではありません。
例えば、月額家賃80万円（8戸×10万円）のアパートで管理委託費が5%の場合、毎月4万円を管理会社に支払うことになります。年間では48万円となり、決して小さな金額ではありません。一方、管理委託費が3%の会社に変更できれば、月額2.4万円、年間28.8万円となり、年間約19万円のコスト削減が可能です。
ただし、費用だけで管理会社を選ぶのは危険です。安さを追求するあまり、入居者対応の質が低下したり、建物管理が不十分になったりすれば、空室率の上昇や物件の資産価値低下という形で損失が発生します。費用とサービス内容のバランスを見極めることが大切です。
サブリース契約の費用相場と注意点
サブリース契約では、実際の家賃収入から10〜20%程度が管理会社の取り分として差し引かれます。一般管理契約と比べて手取り額は少なくなりますが、空室リスクを回避できる点が特徴です。
サブリース契約のコストが高い理由は、管理会社が空室リスクを負担するためです。空室が発生しても管理会社はオーナーに一定の賃料を支払う必要があるため、そのリスク分が差し引かれることになります。
例えば、市場家賃が月額10万円の物件で、サブリース契約の賃料が85%の場合、オーナーが受け取る金額は月額8.5万円となります。一般管理契約（管理費5%）であれば月額9.5万円を受け取れるため、毎月1万円、年間では12万円の差が生じます。満室経営が続けば、一般管理契約の方が収益は高くなります。
ただし、サブリース契約には注意点があります。契約当初は高い賃料保証が提示されていても、数年後に賃料の減額を求められるケースがあります。借地借家法により、サブリース業者からの減額請求は認められる可能性が高いため、契約前に賃料改定の条件を十分に確認しておく必要があります。
費用に含まれる業務と別途費用
管理委託費に含まれる業務と、別途費用が発生する業務を把握しておくことは、総コストを正確に見積もるために重要です。契約時に「何が含まれて、何が含まれないか」を明確にしておきましょう。
通常、基本の管理委託費に含まれる業務としては、入居者募集の広告掲載、入居者からの問い合わせ対応、家賃の回収と送金、日常的なクレーム対応、定期的な収支報告などがあります。これらは管理業務の根幹をなすものであり、ほとんどの管理会社が基本料金内で対応しています。
一方、別途費用が発生することが多い業務としては、入居者募集時の広告費（家賃1〜2ヶ月分）、契約更新事務手数料（家賃0.5〜1ヶ月分）、退去時の立会い費用、原状回復工事の手配手数料、修繕工事の手配手数料などがあります。特に入居者の入れ替わりが多い物件では、これらの費用が積み重なって大きな負担となることがあります。
管理会社を比較する際は、基本料金だけでなく、年間を通じてどのくらいの別途費用が発生するかを試算することが重要です。見積もりを取る際には、過去1年間で発生した業務を一覧にして、それぞれにかかる費用を確認するとよいでしょう。
不動産管理委託のメリット・デメリット
管理委託にはさまざまなメリットがある一方で、デメリットも存在します。両面を理解したうえで、自分に合った管理方法を選択することが大切です。
ここでは管理委託のメリット・デメリットを整理し、自主管理と比較する際のポイントについても解説します。
管理委託のメリット
管理委託の最大のメリットは、プロのノウハウを活用しながら時間的・精神的な負担を軽減できることです。本業が忙しい方や、不動産経営の経験が浅い方にとって、大きな助けとなります。
管理委託によって負担が軽減される理由は、入居者対応や建物管理といった専門的な業務を任せられるからです。特にクレーム対応やトラブル処理は精神的なストレスが大きく、深夜や休日に対応を求められることもあります。これらを管理会社に任せることで、オーナーは本業や家族との時間を優先できます。
具体的なメリットとしては、まず入居者募集における専門性があります。管理会社は地域の賃貸市場を熟知しており、適切な家賃設定や効果的な広告展開が可能です。また、複数の仲介会社とのネットワークを持っているため、幅広く入居者を募集できます。さらに、法律や税務に関する知識を持つスタッフがいれば、契約書の作成や更新手続きも適切に行ってもらえます。物件の資産価値を維持するための定期的な点検や修繕提案も、プロならではのサービスです。
管理委託を活用することで、賃貸経営の効率化と収益の安定化を図ることができます。特に遠方に住んでいるオーナーや、複数の物件を所有しているオーナーにとっては、必要不可欠な選択肢といえるでしょう。
管理委託のデメリット
管理委託には多くのメリットがありますが、一方で事前に理解しておきたい注意点もあります。大切なのは、「管理会社に任せきりにする」のではなく、オーナーと管理会社が適切にコミュニケーションを取りながら運営していくことです。
まず費用面では、管理委託費が家賃収入から差し引かれるため、手取り額は自主管理に比べて少なくなります。例えば家賃収入の5%を管理委託費として支払う場合、10年間で家賃約6ヶ月分に相当する費用になります。この費用が適正かどうかは、提供されているサービス内容や対応品質を踏まえて判断することが重要です。
また、管理会社との情報共有が十分でない場合、物件の状況や入居者の声がオーナーに伝わりにくくなることがあります。こうしたすれ違いを防ぐためには、定期的な報告を受け取ることや、不明点があれば積極的に相談する姿勢が大切です。管理会社とのコミュニケーションが円滑であれば、トラブルの予防や早期対応にもつながります。
管理委託は「任せて終わり」ではなく、オーナーと管理会社が二人三脚で運営していく仕組みです。定期的な報告内容の確認や、必要に応じた打ち合わせを行うことで、より安定した賃貸経営を実現しやすくなります。
自主管理との比較ポイント
管理委託と自主管理のどちらを選ぶべきかは、オーナーの状況や物件の特性によって異なります。両者を比較する際のポイントを整理しておきましょう。
自主管理を選ぶべき条件としては、物件が自宅の近くにあること、時間的な余裕があること、入居者対応に抵抗がないことが挙げられます。また、管理戸数が少なく、入居者との関係が良好な場合は、自主管理でも十分に対応できることがあります。自主管理であれば管理委託費がかからないため、収益を最大化できます。
一方、管理委託を選ぶべき条件としては、本業が忙しく管理に時間を割けないこと、物件が遠方にあること、入居者対応やクレーム処理に不安があることが挙げられます。また、複数の物件を所有している場合は、すべてを自分で管理することは現実的ではありません。
判断の基準となるのは、「自分の時間をいくらで評価するか」という点です。例えば、自主管理で月に10時間の作業が発生する場合、管理委託費が月4万円であれば、時給4,000円で管理業務を外注していることになります。この金額が妥当かどうかは、本業の収入や自由時間の価値によって判断が分かれます。自分にとって何が最優先かを考えたうえで、適切な管理方法を選択してください。
不動産管理委託における管理会社の選び方と変更タイミング
信頼できる管理会社を選ぶことは、賃貸経営の成否を左右する重要な決断です。また、現在の管理会社に不満がある場合は、変更を検討することも必要です。
ここでは管理会社を選ぶ際のポイントや、変更を検討すべきサイン、変更の具体的な手順について解説します。
信頼できる管理会社の見分け方
信頼できる管理会社を見分けるためには、複数の観点からチェックすることが重要です。表面的な営業トークだけでなく、実際のサービス品質を確認しましょう。
管理会社の信頼性を判断する理由は、契約後に「こんなはずではなかった」という事態を避けるためです。管理会社との契約は長期にわたるため、最初の選択が将来の収益に大きく影響します。
具体的なチェックポイントとしては、まず賃貸住宅管理業者としての登録の有無があります。2021年6月から賃貸住宅管理業者登録制度が義務化され、200戸以上を管理する事業者は登録が必須となりました。登録業者であれば、一定の基準を満たしていることが確認できます。また、管理実績と得意分野を確認することも重要です。アパート管理が得意な会社もあれば、マンション管理に強い会社もあります。自分の物件タイプに合った実績があるかどうかを確認しましょう。
さらに、担当者の対応品質も重要な判断材料です。問い合わせへの返答速度、説明の丁寧さ、質問への回答の的確さなどを見極めてください。契約前の対応が悪い会社は、契約後も期待できません。口コミや紹介も参考になりますが、鵜呑みにせず、必ず自分の目で確認することが大切です。
管理会社変更を検討すべきサイン
現在の管理会社に以下のようなサインが見られる場合は、変更を検討する時期かもしれません。問題を放置すると、収益悪化や物件の資産価値低下につながります。
変更を検討すべき理由は、管理会社のサービス品質が賃貸経営の成果に直結するからです。不適切な管理が続けば、空室率の上昇、入居者トラブルの増加、物件の劣化といった問題が発生します。
具体的なサインとしては、連絡への返答が遅い、または返答がないことが挙げられます。入居者からのクレームや問い合わせに対して迅速に対応できない管理会社は、入居者の不満を蓄積させます。また、空室が長期間埋まらないにもかかわらず、改善提案がない場合も要注意です。優れた管理会社であれば、家賃の見直しや募集方法の変更など、積極的に提案してくるはずです。
さらに、収支報告が不明瞭であったり、報告の頻度が少なかったりする場合も問題です。何にいくらかかっているのかが把握できなければ、適切な経営判断はできません。入居者から直接オーナーにクレームが来るようになった場合は、管理会社が適切に機能していない証拠といえます。これらのサインが複数該当する場合は、管理会社の変更を真剣に検討すべきでしょう。
管理会社変更の手順と注意点
管理会社を変更する際には、適切な手順を踏むことで、入居者への影響を最小限に抑えながらスムーズに移行できます。変更は計画的に進めることが重要です。
管理会社の変更は、単なる契約の切り替えではなく、入居者との関係や物件管理の継続性にも影響を与えます。不適切な移行を行うと、入居者の混乱や不安につながる可能性があるため、事前準備をしっかり行うことが大切です。
具体的な手順としては、まず新しい管理会社を選定し、自身の物件に合った管理内容や対応体制であるかを確認します。次に、現在の管理会社との契約内容を確認し、解約条件や解約予告期間（通常は1〜3ヶ月前が多い）を把握したうえで、余裕をもって解約通知を行います。その後、新旧の管理会社間で引継ぎを行い、入居者情報、契約書類、鍵、敷金などの預かり金を確実に移管します。
注意点としては、入居者への案内を丁寧に行うことが挙げられます。家賃の振込先や緊急連絡先が変更になる場合は、入居者が混乱しないよう十分な周知期間を設けましょう。また、変更のタイミングは月末・月初を避ける、繁忙期（1〜3月）を避けるなど、入居者対応や募集活動への影響を考慮して進めることが望ましいです。
まとめ
不動産管理委託は、賃貸経営における業務をプロに任せることで、時間的・精神的な負担を軽減しながら安定した収益を目指す仕組みです。一般管理契約とサブリース契約という2つの契約形態があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。
管理委託費用の相場は、一般管理契約で家賃収入の3〜8%、サブリース契約では実際の家賃から10〜20%程度が差し引かれます。費用だけでなく、サービス内容と品質のバランスを見極めることが重要です。基本料金に含まれる業務と別途費用が発生する業務を把握し、年間の総コストを正確に見積もることをおすすめします。
管理会社選びでは、賃貸住宅管理業者登録の有無、管理実績、担当者の対応品質などを複数の観点からチェックしてください。現在の管理会社に不満がある場合は、連絡の遅さ、空室の長期化、報告の不透明さなどのサインを見逃さないようにしましょう。変更を決断した際には、入居者への影響を最小限に抑えながら、計画的に移行を進めることが大切です。
不動産管理委託を適切に活用することで、物件の資産価値を維持しながら、長期的に安定した賃貸経営を実現できます。この記事で紹介した内容を参考に、ご自身の状況に合った管理方法を選択してください。