オーナーは管理会社に仲介手数料を払うの？客付け費用の仕組みを解説

2025/12/05

賃貸経営をしていると、空室が埋まったタイミングで「募集にかかった費用」や「客付けに関する手数料」を請求されることがあります。しかし実は、その費用は法律上の“仲介手数料”とは異なる場合も多いのです。

管理会社によっては「業務委託料」「広告料」「客付け報酬」など、さまざまな名目で呼ばれています。こうした費用の位置づけを正しく理解していないと、思わぬトラブルやコストの無駄につながることもあります。

この記事では、“客付けが決まったときに発生する費用”の仕組みと適正な範囲を、専門家の視点からわかりやすく解説します。

この記事からわかること

この記事では、オーナーが混同しやすい「仲介手数料」と「客付けにかかる費用（業務委託料・広告料など）」の違いをわかりやすく整理します。

そもそもオーナーが管理会社に支払うお金は、法律で定められた“仲介手数料”とは性質が異なるケースが多く、どの業務に対して発生しているのかを正しく理解することが大切です。

記事を通じて、費用の仕組みや相場の考え方、契約書で確認すべきポイント、そして不当な上乗せ請求を防ぐための注意点までを具体的に学ぶことができます。

最終的には、「どこまでが適正な費用なのか」「何を基準に判断すればよいのか」がクリアになり、安心して管理会社と付き合うための実践的な知識が身につきます。

そもそも「仲介手数料」ってなに？

賃貸経営では、空室が出るたびに「仲介手数料」という言葉を耳にしますが、実はこの費用、オーナーが管理会社に払うものとは性質が異なります。

まずは、「仲介手数料」という言葉の本来の意味と、オーナーが支払う“似ているけど別物”の費用の関係を整理してみましょう。

仲介手数料とは？

仲介手数料とは、入居希望者が、仲介業務を行った会社に対して支払う成功報酬です。ここでいう仲介業務とは、内見調整・現地案内・入居審査・契約手続きなど、入居までの一連の手続きをサポートする業務を指します。

この仲介業務を行うのは、一般の仲介会社の場合もあれば、管理会社が自社で仲介までワンストップで対応する場合もあります。どの会社が対応したかに関わらず、仲介手数料を支払うのは入居者です。

宅建業法では、仲介手数料の上限は「家賃1ヶ月分＋消費税」 と定められています。
重要なのは、仲介手数料はあくまで入居者が負担する費用であり、オーナーが支払うことはありません。

管理会社が客付けで受け取るお金は？

一方、オーナーが管理会社に支払うのは「仲介手数料」ではありません。ここで言う仲介手数料はあくまで「入居者 → 仲介会社」に支払われる成功報酬であり、オーナー側には発生しない費用です。

オーナーが管理会社に支払うのは、一般に「業務委託料」「客付け費用」「募集手数料」などと呼ばれるもので、仲介手数料とは別の性質を持ちます。

この費用には、管理会社が行う以下のような実務が含まれます。

◾️ 募集戦略の立案や広告媒体への掲載
◾️ 内見調整や入居者とのやり取り
◾️ 契約書類の作成・手続き
◾️ 鍵交換、保険手配など入居準備に必要な実務

これらは、単なる「客付けの成功報酬」というより、入居対応を一連で引き受けるための実務コストも内包された業務委託料という位置づけです。

適切な募集対応や契約業務は、入居者満足度やトラブル防止に直結し、結果的に空室リスクを下げる重要な要素でもあります。

まとめると、

- ◾️ 入居者 →（案内した会社）に支払うのが「仲介手数料」
- ◾️ オーナー →（管理会社）に支払うのが「業務委託料・客付け費用」

という構造で、支払う相手も、費用の性質もまったく異なります。

なぜ広告費が発生することがあるの？

入居が決まりにくい場合や、物件の条件が競合と比べて弱い場合には「広告費（AD）」が発生することがあります。これは仲介会社に物件を優先して紹介してもらうための営業促進費という位置づけです。

専門家によれば、広告費の水準は地域や家賃帯によって大きく異なり、都内では家賃1ヶ月分程度が一般的ですが、家賃が低いエリアでは2〜3ヶ月分が必要になるケースもあります。

家賃が低い物件ほど仲介会社が得られる仲介手数料も少なく、紹介の優先順位が下がりやすいという事情があります。広告費を設定することで紹介されやすくなり、結果的に成約を早める効果につながります。

月額管理委託費との違いとは？

オーナーが管理会社に支払う費用には、「業務委託料（客付け費用）」と「管理委託費」の2種類があります。どちらも管理会社に支払うお金ですが、目的も発生タイミングもまったく異なるため、この違いを理解しておくことが重要です。

まず、管理委託費は “物件を所有している間は毎月発生する、定額の管理サービス料” です。これは日常の運営に必要な基本業務に対して支払うもので、家賃管理、滞納時の督促、入居者対応、清掃や点検、退去時の立ち会いなどが含まれます。一般的な相場は家賃の3〜5％で、清掃や点検の内容が充実しているほど金額は高めになります。

一方で、業務委託料（客付け費用）は “入居が決まったタイミングで発生することが多い成果報酬型の費用” です。募集活動そのものに対する手数料というよりは、内見調整、契約書類の作成、保険や鍵交換手配など、入居者を受け入れるまでの実務にかかったコストと営業活動の対価として設定されています。毎月定額で発生する管理委託費とは異なり、入居対応のたびに必要になる単発の費用です。

このように、

- ・毎月発生するのが「管理委託費」

・入居対応に応じて発生するのが「業務委託料（客付け費用）」

となっており、目的も性質も明確に異なります。両者の違いを理解しておくことで、見積もりを比較する際に「何に対していくら払っているのか」が判断しやすくなり、コストの適正さも見極めやすくなります。

業務委託料・広告費は“成果報酬型の一時費用”

業務委託料（客付け費用）や広告費は、新しい入居者が決まったタイミングで発生する一時的な成果報酬型の費用です。募集活動、内見調整、契約締結といった入居に至るまでの実務や営業活動に対する報酬という位置づけになります。

目安としては次のような水準で設定されることが多く、金額や発生タイミングは会社ごとに異なります。

◾️ 業務委託料（客付け費用）→家賃の0.5〜1ヶ月分程度
◾️ 広告費（AD）→家賃の0.5〜2ヶ月分程度
広告費は、仲介会社に対して物件を積極的に紹介してもらうための営業促進費として使われることが多く、物件や地域の状況に応じて活用されます。

管理会社の費用は「安心のためのコスト」

管理会社への支払いは、単なる“経費”ではなく、オーナーの代わりにリスクを背負い、トラブルを未然に防ぐためのコストでもあります。

入居者募集から契約手続き、トラブル対応まで、オーナーが自分で行うには時間も専門知識も必要な業務を幅広く代行してくれます。なかでも契約業務は、法的責任を伴う最も繊細なプロセスのひとつです。審査や契約書作成、重要事項説明など、慎重な対応が求められます。

このように、業務委託料や広告費には、現場での実務コストやリスクマネジメントの負担が反映されているといえるでしょう。

また、契約更新時に発生する「更新事務手数料」や「更新時業務委託料」も、再契約に関する事務手続きや書類作成を代行するための費用として設定されています。専門家によると、オーナー負担は家賃の0.5ヶ月分前後、入居者側では0.25ヶ月分を設定している会社もあります。

こうした費用を「取られている」と考えるか、「安心を買っている」と考えるかで、管理会社への見方は大きく変わります。信頼できる管理会社に任せることで、オーナーは安定した賃貸経営に集中できる環境を手に入れられるのです。

契約前に確認しておきたい、費用トラブルのチェックポイント

管理会社との契約で最もトラブルになりやすいのが「費用」に関する部分です。請求の内容自体が不当というよりも、「業務委託料」「広告費」「更新手数料」など、似た言葉の違いを正しく理解できていないことが原因で、後から「そんなはずじゃなかった」と感じてしまうケースが多く見られます。

オーナーが安心して経営を続けるためには、契約前の段階で“どんな名目で・いつ・いくら発生する費用なのか”をしっかり確認しておくことが不可欠です。ここでは、専門家の意見を交えながら、契約時に押さえておきたいポイントを解説します。

よくある誤解から起こるトラブル

管理会社への費用に関するトラブルは、「悪質な請求」というよりも、言葉や仕組みの誤解から起こるケースがほとんどです。

「業務委託料」や「広告費」など、似たような名目の違いを正しく理解していないことで誤解が生じ、
結果的に「前の管理会社に不信感を持った」という相談が少なくありません。

契約書で確認すべき３つのポイント

契約に関するトラブルの多くは、契約書をよく確認しないまま署名してしまうことが原因です。特に費用まわりは、「成功報酬」「着手金」「業務委託料」など、言葉の違いで大きく意味が変わるため注意が必要です。

専門家も次のように指摘しています。

「業務委託料が“成功報酬”かどうかを必ず確認してほしいですね。もし“着手金”扱いになっていると、入居が決まらなくても費用が発生してしまうことがあります」（専門家コメント）

契約書をチェックするときは、次の３つのポイントを意識して確認しておきましょう。

① 「業務委託料」は成功報酬型になっているか

入居が決まったときのみ費用が発生する形式であれば安心ですが、「着手金型」の場合、結果が出なくても支払いが発生してしまうリスクがあります。どのタイミングで費用が発生するかを、契約書上で明確にしておくことが大切です。

② 「広告費」「事務手数料」などの名目と支払い条件を確認

似たような言葉でも、実際の意味や使われ方が異なる場合があります。「広告費」には物件掲載や営業インセンティブなど複数の意味が含まれることもあり、支払い条件（支払うタイミングや返金の有無など）を明確にしておくことでトラブルを防げます。

③ 「更新時の手数料」など追加費用の発生条件

契約更新の際に「更新事務手数料」や「再契約時手数料」が発生するケースもあります。金額や発生のタイミングを事前に把握しておくことで、「思っていたより費用がかかった」という不満を防ぐことができます。

トラブルを避けるコツは、契約前の段階で「これってどういう意味ですか？」と質問する勇気を持つこと。不動産契約では、質問に対して誠実に説明してくれるかどうかが、その会社の信頼度を見極める大きなポイントです。不透明な説明をされた時点で、その管理会社は見送りのサイン。

オーナーが納得して契約できるかどうかが、長く安心して任せられる管理会社を選ぶうえでの最大の判断基準になります。

信頼できる管理会社を見極めるポイント

契約内容をしっかり確認したうえで、次に大切なのは「本当に信頼できる管理会社かどうか」を見極めることです。

料金体系やサービス内容を比較するだけでなく、会社としての姿勢や経営体制にも注目する必要があります。

① 定額制と料率制、それぞれのメリット・デメリットを理解する

管理会社の報酬体系には、大きく分けて「料率制（賃料の◯％）」と「定額制」の2種類があります。どちらが良い・悪いというよりも、オーナーが納得して契約できるかが重要です。

アソーク不動産では、定額制を採用しています。「どの物件でも同じ料金」であるため、費用の見通しが立てやすく、オーナーが“何にいくら払っているのか”を明確に把握できる仕組みです。このため、料金に対する納得感が得やすく、トラブルも少なくなる傾向があります。

一方で、料率制（賃料の◯％）は、家賃の高い物件ほど手数料も増える仕組み。しかし実際には、家賃が高い物件ほどトラブルが少なく、むしろ家賃の低い物件の方が手間がかかることも多いため、オーナーから見ると「支払いのバランスが取りにくい」と感じるケースがあります。

定額制はコストを一定に保てる一方で、物件の特性に応じた柔軟さはやや制限されます。料率制は成果に応じた変動性がある反面、賃料の高低によって負担感が変わる点に注意が必要です。

② 管理会社を変更する際は、運営体制と収益構造をチェック

管理コストの見直しを目的に、他社への切り替えを検討するオーナー様も少なくありません。しかし、「費用が安いから」という理由だけで契約してしまうのは危険です。

特に重要なのは、その会社の管理事業がどれだけ本業として成り立っているかという点です。売買仲介を中心に事業を展開し、管理を“サブ業務”として扱っている会社は、景気や取引量の影響を受けやすく、経営が不安定になりがちです。

そのような会社では、管理部門に十分な人員やリソースが割かれず、結果として対応が後回しになるケースもあります。

一方で、管理事業を主軸にしている会社は、収益が安定しており、日々の管理業務にも責任感を持って取り組む傾向があります。長く安心して任せられるかどうかは、まさにこの“事業構造”にかかっているのです。

また、営業担当だけでなく、契約管理や経理といったバックオフィス体制がしっかり整っているかも確認しておきましょう。ミスやトラブルを防ぎ、入出金や契約更新などの事務をスムーズに行うための“会社としての仕組み”が整っているかが、信頼できる管理会社の条件です。

③ 客付け体制と「直客率」の健全性を確認する

管理会社を選ぶ際は、客付け体制がどのように構築されているかにも注目しましょう。特にポイントとなるのが「直客率（自社で直接入居者を見つけた割合）」です。

一見すると直客率が高いほど営業力があるように見えますが、実は他社仲介業者との連携が少なく、物件を囲い込んでしまうリスクがあります。業界の一般的な目安としては、業者間で9割前後の取引があるのが健全な状態。幅広いネットワークで物件を紹介し合う体制が整っている管理会社ほど、早期成約が期待できます。

アソーク不動産では管理を主軸としつつ、自社でも仲介業務を行っています。ただし、オーナー様の利益を最優先に考え、他社への紹介を制限するような囲い込みは行いません。このため、他社よりも成約率が高く、安心して任せられる体制を整えています。

まとめ

オーナーにとって管理会社選びは、賃貸経営の安心と収益を左右する重要な決断です。費用の名目や契約内容を正しく理解し、「何にいくら払っているのか」を把握しておくことで、思わぬトラブルを防げます。

また、会社の体制や運営方針にも注目し、誠実に対応してくれるパートナーを選ぶことが大切です。信頼できる管理会社と出会えれば、コスト削減以上に、長期的な安定経営という大きなリターンが得られるでしょう。

“安さ”よりも、“納得と信頼”を基準に選ぶ。 それが、これからの賃貸経営を成功へ導く一番の近道です。