賃貸借契約書は、不動産オーナーにとって入居者との関係を明文化する重要な書類です。賃料や契約期間といった基本条件だけでなく、解約や原状回復の取り扱いまでを事前に定めておくことで、将来的なトラブルを防ぐ役割を持っています。
賃貸借契約書は専門家でなければ作れないものではありませんが、自由に書いてよい書類でもありません。法律に反する条項や記載漏れがあると、契約内容が無効になったり、トラブル発生時にオーナー側が不利な立場に置かれたりする可能性があります。そのため、自分で作成する場合には、どの雛形を使い、どの部分を調整すべきかを慎重に判断する必要があります。
この記事では、賃貸借契約書を自分で作成したい不動産オーナーに向けて、テンプレートの活用方法と自作時に押さえるべき最低限のポイントを整理します。自作そのものを目的にするのではなく、実務上リスクを抑えながら契約書を整えるための考え方を中心に解説します。
この記事でわかること
この記事を読むことで、賃貸借契約書を自分で作成する際に、どのようなテンプレートを使うのが堅実かを理解できます。また、テンプレートをそのまま使ってよい部分と、物件や契約条件に応じて確認・調整が必要なポイントを把握できます。
あわせて、契約書作成時に最低限確認しておくべき項目や、記載漏れやすいポイントについても整理しています。初めて契約書を自作する場合でも、どこから手を付ければよいかが分かる構成になっています。
まず結論｜契約書は「国交省テンプレを基に調整」が堅実
賃貸借契約書を自分で作成する場合、実務上は 国土交通省が公開している「賃貸住宅標準契約書」を雛形として利用する方法が最も堅実とされています。法改正を踏まえて内容が見直されており、賃貸実務で問題になりやすい論点があらかじめ整理されているためです。
自作といっても、白紙の状態から一文ずつ書き上げる必要はありません。信頼性の高いテンプレートを基に、物件情報や契約条件を確認しながら調整していくのが現実的な進め方です。
国土交通省「賃貸住宅標準契約書」の入手方法
賃貸借契約書のテンプレートとして広く利用されているのが、国土交通省が公開している「賃貸住宅標準契約書」です。国土交通省の公式サイトから、無料でダウンロードできます。
Word形式とPDF形式が用意されており、自分で編集する場合はWord形式を利用するのが一般的です。契約書本体だけでなく、特約条項の記載例や、原状回復に関するガイドラインも併せて公開されています。
テンプレートをそのまま使ってよい部分と調整が必要な部分
標準契約書は、そのままでも法的に大きな問題が生じにくい構成になっています。ただし、全ての物件に完全に適合するわけではありません。
例えば、駐車場付き物件の場合は駐車場の使用条件を明確にする必要がありますし、ペット可物件であればペット飼育に関する特約を追加する必要があります。設備の修繕負担や、退去時の精算方法についても、物件の実情に応じて確認が必要です。
テンプレート利用時の注意点
無料で入手できるテンプレートの中には、作成年月日が古く、現行法に対応していないものも存在します。特に連帯保証人に関する規定は、民法改正によって扱いが変わっているため注意が必要です。
また、複数のテンプレートを寄せ集めて使用すると、条文同士に矛盾が生じるおそれがあります。一つの雛形をベースにして調整することが、トラブル回避の観点では有効です。
次の章では、テンプレートを入手したあと、まず確認しておくべき最低限の項目を整理します。
まず埋めるべき「最低限チェック」6項目
賃貸借契約書を自作する場合、すべての条文を完璧に理解する必要はありません。まずは、記載漏れがあるとトラブルにつながりやすい項目を優先して確認することが重要です。
物件の特定（所在地・部屋番号・付帯設備）
契約書では、賃貸借の対象となる物件を明確に特定する必要があります。所在地、建物名、部屋番号、構造などを正確に記載し、登記内容と食い違いがないようにします。
エアコンや給湯器、駐車場などの付帯設備がある場合は、それらも契約内容に含まれるのかを明示しておくと、後のトラブルを防げます。
賃料・共益費・敷金（支払期日と方法）
賃料の金額だけでなく、支払期日と支払方法まで具体的に記載します。「毎月末日までに翌月分を振込」といった形で、解釈の余地を残さないことが重要です。
敷金や共益費がある場合は、その金額と取り扱いについても明確にしておきます。特に敷金については、退去時の精算方法と併せて整理しておく必要があります。
契約期間・更新条件
契約期間と更新の取り扱いは、賃貸借契約の枠組みを決める重要な項目です。普通借家契約か定期借家契約かによって、更新の可否や手続きが異なります。
定期借家契約を選択する場合は、更新がないことを前提とした書面での説明が必要になるため、この点を理解したうえで契約内容を確認します。
解約条件・退去時の取り扱い
解約の申し出期限や方法を明確に定めておくことで、退去時の混乱を防げます。「解約希望日の1か月前までに書面で通知する」といった形で、具体的に記載するのが一般的です。
原状回復の考え方
原状回復については、通常損耗や経年劣化は貸主負担、借主の故意・過失による損傷は借主負担という考え方が基本になります。国土交通省のガイドラインを前提に、契約書の内容を確認しておくことが重要です。
保証の取り扱い（連帯保証人・保証会社）
連帯保証人を設定する場合は、保証の範囲や上限について適切に定める必要があります。また、保証会社を利用する場合は、契約書と保証契約の内容が矛盾しないよう確認します。
賃貸借契約書を自分で作れる理由（法的な前提）
賃貸借契約書は、不動産業者でなければ作成できない書類ではありません。一定の法的前提を理解していれば、不動産オーナーが自ら作成することは可能です。ここでは、その根拠となる基本的な考え方を整理します。
賃貸借契約は合意で成立する（書面化の目的）
賃貸借契約は、民法上「諾成契約」に分類され、貸主と借主の合意があれば成立します。つまり、法律上は口約束だけでも契約自体は有効とされます。
ただし、賃料や解約条件、原状回復の範囲などを巡るトラブルを防ぐため、実務では契約内容を書面に残すことが一般的です。
賃貸借契約書は、契約を成立させるためのものというよりも、後から認識の違いが生じないように条件を明確にするための書類と位置づけられます。
そのため、契約書の作成に特別な資格は必要なく、当事者であるオーナー自身が作成しても法律上の問題はありません。
重要事項説明書との違い（自主管理なら不要だが説明は推奨）
賃貸借契約書と混同されやすい書類に「重要事項説明書」があります。重要事項説明書は、宅地建物取引業法に基づき、宅地建物取引業者が仲介や代理を行う場合に、契約前に借主へ説明・交付することが義務付けられている書面です。
オーナーが入居者と直接契約を結ぶ自主管理の場合、この義務は適用されません。そのため、法律上は重要事項説明書を作成しなくても契約自体は成立します。
ただし、重要事項説明書が不要だからといって、説明を省いてよいわけではありません。契約条件や物件の状態については、契約書の内容をもとに借主へ丁寧に説明しておくことで、後々の「聞いていなかった」というトラブルを防ぎやすくなります。
自作でトラブルになりやすいポイントと回避策
賃貸借契約書を自分で作成する場合、テンプレートを使っていても、記載の仕方や考え方次第でトラブルに発展することがあります。ここでは、実務上よく見られる典型的なトラブルと、その回避策を事例ベースで整理します。
記載内容が曖昧で認識が食い違うケース
自作の契約書で特に多いのが、表現が曖昧なまま契約を結んでしまい、後から解釈の違いが表面化するケースです。
例えば、賃料の支払期日について「毎月末日支払い」とだけ記載していたため、当月分なのか翌月分なのかで借主と認識が食い違い、支払遅延を巡って揉めることがあります。
また、解約予告期間についても、「1か月前までに通知」と記載しただけでは、起算日がいつなのか分からず、想定より早く退去されてしまうケースも見られます。
回避策
金銭や期限に関する項目は、「いつ・どの分を・どの方法で」という点を明確に記載します。
曖昧さを残さない表現にしておくことで、「そんなつもりではなかった」というトラブルを防ぎやすくなります。
原状回復・敷金精算を巡るトラブル
退去時の原状回復費用を巡るトラブルは、自作契約書で特に起こりやすいポイントです。
契約書に原状回復の考え方が十分に整理されていないと、借主が「聞いていない」「納得できない」と主張し、敷金精算で紛争に発展することがあります。
例えば、壁紙の張替えやハウスクリーニング費用について、すべて借主負担と受け取られる表現になっていた場合、通常損耗や経年劣化の扱いを巡って争いになるケースが見られます。
回避策
原状回復については、通常損耗・経年劣化は貸主負担、借主の故意・過失による損傷は借主負担という基本的な考え方を前提にします。
契約書の内容が、国土交通省の原状回復ガイドラインと大きくズレていないかを確認しておくことが重要です。
特約条項や保証に関する記載不備
貸主に有利な条件を盛り込もうとした結果、特約条項や保証に関する記載が無効と判断されるケースもあります。
例えば、「退去時に理由を問わず敷金を返還しない」といった特約は、消費者契約法の観点から無効となる可能性があります。
また、連帯保証人を設定しているにもかかわらず、保証の範囲や上限が適切に定められていない場合、保証契約自体が無効になるおそれがあります。自作の場合、この点を見落としてしまうことも少なくありません。
回避策
特約条項は、「なぜ必要なのか」「内容と金額が合理的か」という視点で確認します。
保証に関する項目についても、テンプレートの記載を省略せず、そのまま残すべき部分と調整すべき部分を区別することが大切です。少しでも不安がある場合は、完成後に専門家へチェックを依頼するのも現実的な選択肢です。
賃貸借契約書を自作するメリット・デメリット
賃貸借契約書を自分で作成することには、コスト面や理解度の向上といったメリットがある一方、一定の負担やリスクも伴います。自主管理を検討する際は、両面を把握したうえで判断することが重要です。
自作するメリット
最大のメリットは、管理会社や仲介業者に支払う契約関連費用を抑えられる点です。契約書作成や更新業務を自分で行うことで、ランニングコストの削減につながります。
また、契約書の内容を自分で確認・調整する過程で、賃貸経営に必要な法律知識や実務感覚が身につく点もメリットです。原状回復や解約条件などについて理解が深まることで、入居者対応や将来的なトラブル防止にも役立ちます。
自作するデメリット
一方で、契約書の作成や内容確認には一定の時間と労力がかかります。テンプレートを使用する場合でも、物件ごとの調整や法改正への対応を怠ると、思わぬリスクを抱えることになります。
また、トラブルが発生した場合、管理会社に任せることができず、対応をすべて自分で行う必要があります。契約内容に不備があった場合、その責任をオーナー自身が負う点も理解しておく必要があります。
専門家に相談したほうがいいケース
賃貸借契約書は自作できますが、すべてのケースで自己判断が適切とは限りません。以下のような場合は、専門家への相談を検討したほうが安心です。
契約内容が複雑な場合
定期借家契約を採用する場合や、事業用物件・併用住宅など、契約形態が複雑なケースでは、法的な要件を満たしていないと契約が無効になるおそれがあります。
このような場合は、事前に専門家へ確認することでリスクを抑えられます。
相続・権利関係が絡む場合
相続した物件を賃貸に出す場合や、共有名義・抵当権が設定されている物件では、契約前に権利関係を整理する必要があります。登記内容や契約当事者の整理が不十分だと、後々トラブルに発展することがあります。
不安が残る場合
テンプレートを使って作成したものの、「この特約は有効なのか」「記載漏れがないか」と不安が残る場合もあります。そのようなときは、完成した契約書を行政書士や弁護士、不動産管理会社にチェックしてもらうだけでも、大きなリスク回避につながります。
まとめ
賃貸借契約書は、法律上、不動産オーナー自身が作成することが認められています。国土交通省の賃貸住宅標準契約書など、信頼できるテンプレートを活用し、内容を理解したうえで調整すれば、自作は十分に可能です。
一方で、記載の曖昧さや特約条項の設定ミスは、退去時やトラブル発生時に大きな問題となることがあります。自作する場合は、最低限押さえるべき項目を確認し、法改正や実務ルールとのズレがないかを意識することが重要です。
自主管理が自分に合っているかどうかは、物件数や契約内容、対応にかけられる時間によって異なります。不安な場合は、契約書作成の一部だけを専門家に依頼するなど、無理のない形で進めることが、長期的に安定した賃貸経営につながります。